変動金利と固定金利、住宅ローンを完済するまでどちらがお得か分かりません。どちらを選ぶかはローンを組まれる方のお考えしだいです。と言ってしまってはお話が終わってしまうので、少し補足させていただきます。

基本的には固定金利より変動金利のほうが低金利ですので月々の返済額が安くなりますが、将来的に金利が上がり返済額が高くなってしまうリスクがあります。固定金利は変動金利より返済額が高くなりますが将来的な金利変動リスクがなくなりますので、変動金利との返済額の差額は安心料と捉えましょう。

どちらの金利型を選択されるかは返済期間にもよるかと思います。例えば変動金利が1%で全期間固定金利が3%のとき、35年間のローンを組むとすると35年間内どの時点で現在の変動金利が2%上がって全期間固定金利と同じ3%になるかが重要です。これはどうしても予想するしかないのですが、例えば5年後に変動金利が3%になるとその後も同じペースで上がると35年後には15%になります。一方20年後に3%になった場合、35年後には4.5%になります。

どちらのケースも変動金利が3%になった時点では全期間固定金利を選択した場合よりも総返済額は少ないことになりますので、そのときがいつ来るかが重要です。

一部繰り上げ返済をされる方は多いと思いますが、20年後に3%になったときにそれまでの一部繰り上げ返済によって残りの期間が5年しか残っていなかったとなると、全期間固定金利を選ぶより変動金利を選んでいたほうがお得だったということになるでしょう。ちなみにバブル崩壊後、住宅ローンの変動金利はどんどん下がって1995年には2%台まで下がっています。それから現在まで3%台に上がっていません。

また昨今では金利の優遇幅がどんどん大きくなってきています。数年前までは優遇金利最大1.0%だった銀行もいまでは最大1.7%まで優遇することも珍しくありません (優遇金利は銀行やお客さまによって異なります) 。銀行によっては1.75%という数字を出す銀行も出てきました。

しかし1.75%もの優遇をしてしまうと銀行は採算が取れません。そのためこれ以上優遇幅が大きくなる可能性は極めて低いと考えられます。全期間固定金利ではこの優遇金利が利用できませんのでご注意ください。

優遇金利は変動金利と期間指定型固定金利にご利用いただけます。期間指定型固定金利では固定期間が終了すると変動金利に切り替わります (再度固定金利を設定することは可能です) 。そのため金利変動リスクがまったくなくなるというわけではありません。金利変動リスクがご心配な方は、フラット35などの全期間固定金利をご選択いただくことをお勧めします。

また変動金利と固定金利をミックスする方法もあります。どちらのメリットも半分ずつ享受できるという方法です。

低金利と言われている現在、変動金利が非常に低いように思えます。しかし固定金利も低金利です。金利商品を選ぶよりは毎月の返済額で比べてみるのがよいと思います。

金利が低いからといって変動金利だけで借り入れするのもリスクは高いですし、安心感だけで固定金利を選んでも返済額が増えてしまいます。無理のない返済額を決めることで金利の選びかたも変わってくると思います。

まずは住宅ローンの金利のしくみですが、変動金利は日銀の政策金利を指標としています。長期固定の住宅ローンは「10年国債の利回り」が指標となっています。

現在の日本では長いデフレを克服するために異次元金融緩和政策が行われているため変動金利は非常に低い金利に抑えられていますので、現時点でのお支払いに関しましてはお安く済むメリットがございます。ただご心配されている今後の金利上昇時は不透明な点がリスクとなっています。

日銀が目標としている2%のインフレ率より上昇が続いた場合、金融引き締めを行うことが予想されます。この場合に金利を上げて対応しますので住宅ローンにも影響が出てしまいます。しかし基本的にはインフレが進行しますとその分収入も増えているのが通常ですので、極端にご心配する必要もないかと私は考えています。

一方、フラット35のような超長期の商品も2013年10月現在では2%を切る金利でご利用いただけます。変動金利と比べると優遇金利を考えて1%前後高くはなってしまいますが、将来における金利上昇を心配されるのであればお勧めできます。リスクとしては、変動金利があまり上昇せず変動で組まれたほうよりも総支払額が多くなってしまう可能性がある点です。ただこれは保険と同じで安心を買っていただくと考えていただけるようでしたらよろしいかと思います。

固定金利には比較的に短期間のものもございますが、固定期間に変動よりも高い金利をお支払いになられて変動に変わってさらにお支払いが増えてとなってしまいますとせっかくの低金利のメリットがまったく享受できませんので、私的にはお勧めできません。

将来に渡ってご安心を買いたいのであればフラット35のような超長期を、将来の収入増も見越して現在のお支払いを低く抑えたい方は変動金利をお選びいただければと思います。

最近では両方のメリットを享受できるミックスローンを利用されるお客さまも増えています。総額4,000万円を借り入れするとして、2,000万円の部分を変動金利、残りの2,000万円の部分を超長期固定をご利用いただくとお支払い額の大幅増も防げますし、変動金利のメリットも受けることができます。

どのようなお支払いプランがよろしいかはお客さまのライフプランによるところが大きいので、いろいろとお話しをおうかがいさせていただきながら、納得いただけるご提案をさせていただきます。