いまの状況ですとそう遠くない将来金利は上がりそうですが、10年間はいまの金利傾向が続くので大幅な値上がりはないという見方が一般的です。一度でも変動で住宅ローンを借り入れたことがあるとわかりますが変動金利は案外かんたんに1%から1.5%くらいは上がります。

なので今後10年間で借入れの半分以上 (できれば2千万円くらい) を返せるなら変動金利のほうがお得になりますが、それ以上かかりそうなら固定金利をお勧めします。

10年間で大部分が返済できれば金利が上がっても負担にはなりません。変動金利のリスクは毎月の返済額を返してるだけだと金利ばかりで元金を全然返済できてないことも多いので繰上返済は必須です。

毎月の返済額とは別に月4万円～10万円を追加で繰り上げ返済するかんじで2千万円くらい返せると思います。つまり余裕を持って返せる方向けなのが変動金利です。

確かに優遇金利幅が大きいのでほとんどの方は変動金利を選択されますが、金利上昇時のリスクをちゃんと加味して借りているわけでなく、単に借入限度額や毎月の返済額で見てる方が多いです。

個人的には、月2万円は保険と思って固定を選ぶのは悪くない選択肢と思います。

フラット35のメリット・デメリットです。

メリット

1. 金利が上がったときにも融資実行時の金利が35年適用されるので資金計画が立てやすいというのがいちばんのメリットです。逆に金利が下がれば損することになります。


2. 変動金利の審査金利が4%に対して審査金利が審査月の金利での審査になるため融資可能額が変動金利よりも高いというのが特性ですので、どうしても変動金利では希望融資金額に届かないときに利用するという手もございます。

デメリット

1. 団体信用生命保険の負担額が別途発生すること。


2. フラット35から変動金利に借り換えをする場合。いったん解約してからローンを組みなおすのでローン諸経費が高くなります。


3. 現在は物件価格の最大で90%融資までしか行っていません。自己資金が少ない方には向いていません。

フラット35は35年間金利が一定の商品です。金利上昇のリスクがなくなるというのは非常に大きなメリットです。現在2%前後を行ったり来たりと低水準が続いています。

変動金利で住宅ローンを借りた場合、例として基準金利が2.475%。ここから金利優遇がつきます。個人個人異なりますが最大で1.7%引くことができます。つまり、2.475 - 1.7 = 0.775%で住宅ローンを組むことができます。

仮に4,000万円のお借り入れをした場合、フラット35だとおよそ13万円/月の返済。変動金利で優遇を最大で受けた場合10.8万円/月の返済。金利が仮に変動しなかった場合2.2万円 x 12ヶ月 x 35年で約924万円の差が出ます。

問題は、いつ上昇するのか、どれぐらいの上げ幅で上昇するのか、この2点です。つまり、この924万円を吸収するほど金利が上昇するかどうかの判断がフラット35を選ぶかどうかの判断基準になるかと思います。

東京オリンピックを控え景気が上向いた場合金利が上がる可能性は充分にあります。ただ、過去15年以上、超低金利が継続されたというのも事実。月々2万円が長期にわたり家計を圧迫しないかどうかライフプランを立ててみて、差を確認するのもよいかと思います。

デメリットとしては、

• 借入までに時間がかかるので、引き渡しまでのスケジュール管理が大事。


• 金利を確定できない。毎月変動しています。


• 団体信用保険が別途必要。民間の保険を使うと年齢によっては安上がりな場合もあります。


• 8,000万円までしか借り入れできない。


• 借入条件があるので、物件によっては使用できない。

などなどありますが、最も大きいところは、

• 融資限度額が物件価格の9割まで


• 繰上返済の最低額が100万円以上

時期により借り入れ割合の条件は変わります。現在は9割までなので準備しなければいけないお金が都市銀行に比べて多くなります。民間の金融機関で残りの1割分を借りることもできますが、金利が高いです。

いちばんのメリットは、ご存じのとおり「35年間」固定金利であることです。いまの時期は金利が低いため融資を受けやすく返済計画も立てやすいです。公務員の方など将来的に収入が安定していてライフプランを組み立てている方に特にお勧めできるものと言えます。

また同じ年収であれば都市銀行よりもフラット35のほうが借入額を多くすることができます。都市銀行でかかる「ローン保証料」がかからず、初期費用を抑えることができることもメリットのひとつです。

デメリットは、固定金利からの変更が難しいことです。また任意加入ですが団体信用保険料が別途必要になります。都市銀行では金利分に含まれているものです。借入額「1,000万円」あたり「35,800円」が発生します。住宅ローン残高に掛ける保険なので毎年毎年支払う必要があります。

フラット35を利用しようとした場合そちらに適合している物件でなければなりません。住宅探しをされるうえで選択肢が減ってしまう可能性があります。築年数の経過した中古物件については適合していない場合が多いです。