亡くなった人から受け継いだ不動産は、相続登記と呼ばれる手続きで名義変更しなければなりません。手続きでは、戸籍謄本などの多数の書類が必要となり、自力では対応できない場合もあります。
ここでは、相続登記の手続きの進め方だけではなく、困ったときの相談先についても紹介します。
相続による不動産の名義変更とは
土地・建物を所有する人が亡くなったとき、戸籍や住民票について死亡の届出を済ませたところで「不動産の名義も自然に変わる」というわけではありません。不動産の情報は、法務局にある登記簿と呼ばれる帳簿で管理されており、所有者が亡くなったときは登記簿の書き換えによって名義変更する手続きが必要です。
不動産の名義変更は「相続登記」で行う
登記簿を書き換える手続きは、法務局の担当者（＝登記官）に申請することで行います。土地や建物の所有者が変わったときは「所有権移転登記」と呼ばれる手続きにより、登記名義人（＝登記簿に記載されている名義人）を変更できます。
もともと登記名義人だった人が亡くなったケースでは、所有権移転登記の「原因」について「相続」や「遺産分割」としなければなりません。このように進める手続きを、相続登記と呼びます。
名義変更手続きをしない場合のデメリット
実際には、相続登記をしないまま亡くなった人の名義のままにしておく人は少なくありません。問題が起きるのは、売却したいときや、賃貸物件として活用したいとき、そして次の相続が起こったときです。
2024年4月以降は3年以内の相続登記の実施が義務化され、違反すると10万円以下の過料が課されるようになったのも無視できません。違反しなかったとしても、次のようなデメリットが起きます。
- 売買契約を締結できない
- リフォームなどの維持管理に必要な契約を結べない
- 時間が経つごとに相続人が増え、相続登記がいっそう難しくなる
相続登記のやり方・必要書類
相続登記による不動産の名義変更は、遺言書もしくは遺産分割協議書を使って行います。必要書類には戸籍謄本などがあり、登記申請書に添えるため取り寄せなくてはなりません。
ここでは、相続登記の具体的なやり方と必要書類を解説します。
▼不動産相続の全体の流れは、下記の記事で解説しています。
不動産の遺産相続の進め方｜最初の対応から相続登記の進め方・活用方法まで
登記申請書作成のための書類を請求する
相続登記に必要なのは、どのように不動産の権利が変わるのか記載した「登記申請書」と、これに添える書類です。登記申請書を作成するときは、下記の書類が必要です。
登記事項証明書
登記簿に記載された土地・建物の情報を証明するものとして、各地の法務局が交付する書類です。所在、地番、家屋番号など、相続した不動産を特定できる情報を申請書に記載するため必要です。
固定資産評価証明書
毎年課税される「固定資産税」のベースとなる不動産の価値を証明するものとして、土地・建物が所在する市町村役場が交付する書類です。相続登記の申請手数料にあたる「登録免許税」の計算にあたり、証明書に記載された不動産の価値（＝固定資産税評価額）が必要です。
登記申請書に添付する書類を集める
登記申請書に添付する書類は「遺産分割の内容がわかるもの」と「相続関係がわかるもの」の2種類に大別できます。そのほかには、住所を証明するものも必要です。
遺産分割の内容がわかる書類とは
遺産分割の内容がわかるものについては、遺言書もしくは遺産分割協議書が必要です。それぞれ、次のポイントに注意しましょう。
相続関係がわかる書類とは
相続関係がわかる書類は、遺言書を添付しないケースで必要です。用意するものは、関係する親族全員の戸籍謄本もしくは「法定相続情報一覧図」となり、それぞれ詳しくは次のとおりです。
住所の証明とは
住所の証明として提出するのは「住民票の写しの原本」であり、不動産の新しい名義人となる人について必要です。共有名義で相続するときは、共有する人全員分を用意します。
そのほかに必要なもの（委任状）
遺産分割の内容および相続関係がわかるもののほかには、委任状が必要になることがあります。委任状とは、手続きするための権利を他人に委ねるというもので、次のような場合に必要となります（一例）
- 司法書士などの専門家に手続きしてもらうとき
- 複数の相続人の共有名義にしたいとき（特定の相続人が代表して手続きする場合、ほかの相続人の委任状が必要）
登記申請書を作成する
登記申請書は、相続の状況に合わせて記載する内容が変わります。基本的な様式は法務局にあり、次のような内容が必要です。
| 登記申請書の記載項目（一部） | 記載内容 |
| 登記の目的 | 「相続」もしくは「遺産分割」と記載 |
| 登記の原因 | 「所有権移転」と記載 |
| 亡くなった人の情報 | 氏名、最後の住所 |
| 申請人（相続人）の情報 | 氏名、生年月日、メールアドレス、連絡先 |
| 登記申請の日付 | 申請日の日付 |
| 登記申請者の氏名および住所 | 手続する人の情報 |
| 課税価格 | 登録免許税の金額 |
▼登記申請書の記載例
登録免許税を添えて提出する
書類が揃ったら、登記申請の手数料にあたる「登録免許税」を計算して準備しましょう。相続した不動産の登録免許税は、固定資産評価証明書に書かれている評価額（＝固定資産税評価額）の0.4％です。
登録免許税相当の収入印紙を買って登記申請書に貼り付けをしたら、添付書類と合わせて、不動産のある場所を管轄する法務局（リンク）に提出します。提出方法は、添付書類の一部が電子文書に対応していないため、窓口または郵送のみとなります。
登記完了証などを受け取る
法務局に提出した書類の審査が完了すると、登記（名義変更）が済んだことを知らせる登記完了証が届きます。
完了証に添えられている「登記識別情報通知書」は、不動産の新しい持ち主であること証明するためのもので、今後土地を売るなどする場合に必要となります。大切に保管しておきましょう。
不動産の名義変更は誰に相談するのか
亡くなった人の不動産につき名義を変えるための手続きは、担当の行政庁になる法務局のほか、司法書士などの士業や不動産会社にも相談できます。売却などの活用を考えている場合は、不動産会社に相談するのがもっともスムーズです。
法務局
法務局では、相続登記のやり方を案内するためのリーフレットが配布されており、各地の管轄局で相談も受け付けています。遺産分割や不動産の活用方法についてある程度まで理解が深まっているときは、手続きのみ法務局に相談すると良いでしょう。
士業（弁護士・司法書士・税理士）
司法書士などの士業は、相続登記の手続きの代行や、登記以後かかる税金について相談に載ってくれます。家事や仕事・居住地の都合で自力だと名義変更できない場合や、不動産の維持のためかかる課税について調べたいときは、上記の専門家に相談するとよいでしょう。
不動産会社
不動産会社は、売却や活用のための仲介（支援も含む）を主な業務としていますが、提携する専門家を通じて登記をサポートすることもできます。売って現金を分割する予定のときなどは、はじめから不動産会社に相談するのがスムーズです。売却代金や税金についても詳しく、相続した人が得る利益や負担を全般的に案内できるのが強みだと言えます。
まとめ
亡くなった人から受け継いだ不動産は、相続登記を申請して名義変更する必要があります。名義変更では、戸籍謄本や住民票の写しなどが必要になり、自力では挫折してしまうこともあるでしょう。
横浜スタイルでは、亡くなった人の戸建・マンションの相続についても、売却・活用に向けた豊富な支援経験をもとに相談を承っています。是非一度お問い合わせください。