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建ぺい率の緩和条件について教えてください。

女性

将来一戸建の注文住宅を建て、広い家に住みたいと考えてます。最近知ったのですが、建ぺい率緩和でより広い建ぺい率を設定して家を建てることができると聞いたことがあるのですが、具体的にはどんな条件であれば緩和されるのでしょうか?

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稲井 誠

建ぺい率の緩和にはいくつか条件がございます。



  1. 建築をしようとする敷地が、指定建ぺい率の異なるふたつ以上の区域にまたがっている場合です。それぞれの区域ごとに建築面積の限度を計算してその合計数値が敷地全体に適用されることになります。

    建築面積の合計を敷地面積で割れば敷地全体に対して適用される建ぺい率となり、これを「加重平均」ともいいます。この場合、加重平均で求められた建ぺい率の限度以内であれば実際に建てる建築物の配置は制限されません。

  2. 防火地域内では10%の緩和を受けられます。都市計画によって「防火地域」に指定された区域で「耐火建築物」を建築する際には建ぺい率が緩和されます。

    商業地域 (指定建ぺい率がすべて80%) 、および近隣商業地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・準工業地域で、もともとの指定建ぺい率が80%の場合には「制限なし」となり、一切の空地を設けずに敷地いっぱいの建築をすることが可能です。そのほかの地域 (指定建ぺい率が30%~70%の地域) で「防火地域」に指定されている場合には一律10%が加算されます。

    なお、敷地が防火地域とそれ以外の地域 (準防火地域または指定なしの地域) にまたがっている場合、「その敷地内の建築物をすべて耐火建築物とすれば、その敷地はすべて防火地域である」とみなして建ぺい率の緩和を受けることができます。

    ただし同じ敷地内に複数の建物があるとき、ひとつでも耐火建築物でないものがあればこの緩和は不適用となります。

  3. 特定行政庁が指定した角地などは10%の緩和を受けられます。一定の角地などにある敷地は、建ぺい率が10%加算されます。上記の防火地域における緩和と両方の条件を満たせば+20%ということになるでしょう。
    ただし、角地などにおける建ぺい率の緩和は特定行政庁ごとに基準が異なり、自治体の条例などによって具体的な適用要件が定められています。適用要件にはふたつの道路が交わる角度や敷地と道路が接する長さの割合、敷地面積の上限などがあり、角地であれば必ず緩和されるということではありませんから注意が必要です。

    両面道路の場合や片方が公園や河川などに接する場合に「角地に準ずるもの」とみなして緩和するかどうかなども、特定行政庁によって異なります。


具体的には建築しようとしている土地が緩和条件を受けられるかどうかを不動産業者もしくは市役所の建築指導局に相談されるのがよいでしょう。