売却お役立ちブログ

不動産売却時にはいくつもの税金が課税されるため「少しでも節税したい」と、考える人もいるはずです。不動産売却時に課税される税金のなかには、節税しやすいものもあれば、節税しにくい税金もあります。節税するなら、まずはどの税金に対してどうやって減らすのか知っておかなければなりません。

本記事では、不動産売却時に課税される税金や5つの節税対策について解説しますので、少しでも課税額を減らしたいと考えている人は記事を参考にして手続きしてみてください。

不動産売却時に課税される税金

不動産売却時、売主に課税される税金は主に以下の5つです。

• 譲渡所得税・住民税
• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税

それでは、各税金がどのようなものなのか、いつ課税されるのかみていきましょう。

譲渡所得税・住民税｜不動産の売却益に課税される

譲渡所得税や住民税は、不動産売却時に譲渡所得が発生したときに課税される税金です。売却で得た収入から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。不動産を買ってから値上がりした後、売却すると譲渡所得が発生しやすくなります。

譲渡所得が発生すると、所得の金額に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。課税されるタイミングは、譲渡所得税が不動産売却の翌年の3月15日まで、住民税は不動産売却の翌年の6月以降です。

印紙税｜不動産売買契約書の作成に課税される

印紙税は、課税文書である不動産売買契約書の作成時に課税される税金です。課税される印紙税額は、以下のように売買される不動産価格によって決まります。

※印紙税額の一部を抜粋

※令和9年3月31日までに作成する課税文書に適用

なお、印紙税は収入印紙を課税文書に貼り、割印して納税します。割印せず、貼っただけだと納税した扱いにならないため注意しましょう。

消費税｜仲介手数料に課税される

消費税は、商品の販売やサービスの提供に対して課税される税金です。不動産売却時には、仲介手数料の10%の税額が課税されます。仲介手数料が100万円だった場合、10%である10万が消費税額です。消費税は事業者が納税するため、売主は税額分を不動産会社に支払います。

登録免許税｜登記申請時に課税される

登録免許税は、登記を申請するときに課税される税金です。売主に登録免許税が課税されるのは、抵当権抹消登記するときです。抵当権抹消登記とは、融資を受ける際に不動産を担保にして設定した抵当権を不動産登記簿から抹消することです。抵当権をひとつ抹消するごとに、1,000円の登録免許税を法務局に納税しなければなりません。

土地・建物を担保にした場合はそれぞれに抵当権が設定されるため、抹消する件数は2件となり、2,000円の登録免許税が課税されます。一般的には司法書士が抵当権抹消登記を代行するため、登録免許税額と同等の現金を司法書士に渡します。

不動産売却の節税対策5選｜節税につながるのは譲渡所得税

不動産売却時に課税される税金のなかで、節税対策できるのは譲渡所得税です。不動産売却するときには、どのような方法で譲渡所得税を節税できるのか理解しておきましょう。

譲渡所得税の節税対策となる主な方法は、以下の5つです。

• 居住用3,000万円特別控除を利用する
• 相続した物件を売却するなら取得費加算の特例を活用する
• 特例が利用できる期間内に売る
• 建物の減価償却費を正確に計算する
• 5年以上所有してから売却する

それでは、それぞれの節税対策がどのようなものなのかみていきましょう。

居住用3,000万円特別控除を利用する

居住用3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得税額が減ります。居住用3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。譲渡所得税額は譲渡所得に税率を乗じて計算するため、譲渡所得が減れば税額も減少します。発生した譲渡所得が3,000万円以下のときに居住用3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得税額がゼロになります。

なお、居住用3,000万円特別控除を利用するには、自宅を売却する、配偶者といった特別な関係の人以外に売却したなど、いくつかの条件を満たさなければなりません。仲介の担当者に条件や手続き方法を確認しながら特例を利用していきましょう。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」に利用条件が記載されているため、不動産を売却する前に内容を確認しておくことも重要です。

相続した物件を売却するなら取得費加算の特例を活用する

取得費加算の特例を活用すれば、計上できる取得費が多くなって譲渡所得が減ります。取得費加算の特例とは、相続時に払った費用を取得費として計上できる特例です。

相続する際には、司法書士・弁護士に遺産分割協議書作成や相続登記を代行してもらう人がほとんどです。遺産分割協議書作成などは売却に欠かせない作業であり、作業にかかった費用の一部が取得費として認められます。

ただし、取得費加算の特例を利用するには、以下の条件をクリアしなければなりません。

1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

特例を利用して取得費を多く計上し、譲渡所得を圧縮していきましょう。

特例の期間内に売る

節税できる特例のなかには利用できる期限が決まっているものもあるため、有効期間内に活用しましょう。たとえば、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までに売却を終わらせなければ利用できません。利用を検討していた特例が使えなくなると、譲渡所得税額を抑えられなくなるため注意しましょう。

なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、被相続人が居住していた建物とその敷地を相続人が売却したとき、譲渡所得を3,000万円差し引きできる特例です。当然ながら、この特例を利用するには、いくつもの条件をクリアしなければなりません。

建物の減価償却費を正確に計算する

建物の減価償却費を正確に計算すれば、正しい取得費の算出が可能です。譲渡所得を算出するには、建物の減価償却費を計算しなければなりません。

減価償却とは、建物や車両などの資産を一定期間に配分する会計処理です。減価償却を計算すれば、不動産売却時の建物の残存価値がわかります。建物の残存価値分は取得費として認められるため、譲渡所得の圧縮に利用可能です。

減価償却費は以下の計算式を使って算出します。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数※

償却率は以下のとおり、建物の構造によって決まっています。

減価償却費が計算できたら、以下のように現在の残存価値を計算します。

取得価格 – 減価償却費 = 残存価値

なお、土地は償却資産に該当しないため、減価償却費の計算は必要ありません。

所有期間が5年を超えてから売却する

所有期間が5年を超えた不動産を売却すると、譲渡所得税の税率が下がります。譲渡所得税の税率は、所有期間によって以下のように変化します。

また、譲渡所得税と同時に課税される住民税も短期譲渡所得なら9%、長期譲渡所得なら5%と、所有年数によって税率が変わります。所有期間によって税率が変わるため、税率が下がってから売却したほうが、譲渡所得税の課税額が減ります。

なお、所有期間は以下のような基準で判定されます。

土地や建物を売った年の1月1日現在

• 所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」
• 所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」

所有してから何年経過したかどうかではない点に注意しましょう。

譲渡所得税についての基礎知識

不動産売却時に課税される税金のなかで、特に気を付けないといけないのは譲渡所得税です。譲渡所得税は節税対策が多いため、課税されない人も多くいます。その一方、数百万円単位で課税されてしまう人もいます。

不動産売却時にどのくらい課税されるのか計算できるようにするため、譲渡所得税についての基礎知識を得ておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の方法で計算します。

譲渡価額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額 = 譲渡所得

なお、各単語の概要は以下のとおりです。

なお、取得費が不明の場合は「譲渡価額 × 5%」を取得費として計上できます。

譲渡所得税の軽減税率

譲渡所得税の税率には「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」という特例があります。マイホームを売ったときの軽減税率の特例を使えれば、以下のように譲渡所得の税率が下がります。

なお、マイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けるためには、マイホームとその敷地を売却した年の1月1日現在で10年以上所有しているなど、一定の条件を満たさなければなりません。条件はいくつもあるため、適用を考えている人は、不動産会社や税理士に特例を受けられるかどうか確認しておきましょう。

取得費と譲渡費用に計上できる費用

取得費と譲渡費用に計上できる費用は決まっています。取得費に計上できる費用は、以下のとおりです。

• 仲介手数料や司法書士報酬
• 土地の購入費用や建物の建築費用（建築費用は減価償却必須）
• 土地や建物を購入したときに納税した登録免許税や不動産取得税、印紙税
• 土地の造成に対して払った工事費用
• 土地の測量費用 など

譲渡費用に計上できる費用は、以下のとおりです。

• 仲介手数料や司法書士報酬
• 印紙税
• 売却のために建物を解体したときの費用 など

譲渡所得を計算する前には、どの費用が計上できるのか把握しておきましょう。

不動産売却時の節税対策に関してよくある質問

不動産売却時にはいくつもの税金が課税されるため、少しでも節税できないかと悩んでいる人もいるはずです。ここからは、不動産売却時の節税対策に関してよくある質問とその回答を紹介します。

不動産売却時の税金を安くする方法はありますか？

不動産売却時の税金を安くする主な方法は、以下のとおりです。

• 居住用3,000万円特別控除を利用する
• 相続した物件を売却するなら取得費加算の特例を活用する
• 特例が利用できる期間内に売る
• 建物の減価償却費を正確に計算する
• 5年以上所有してから売却する

上記の方法は代表例であるため、ほかに有効な手段がないか、不動産会社や税理士に相談してみましょう。専門家に相談すれば、節税対策に有効な方法を教えてくれるはずです。

ふるさと納税は不動産売却の節税対策になりますか？

ふるさと納税は、不動産売却の節税対策になります。ふるさと納税とは、応援したい自治体に寄付できる制度です。ふるさと納税を利用すれば、寄付額から2,000円を差し引いた金額分だけ所得から控除できます。たとえば、寄付額が5万円なら、2,000円を差し引いた4万8,000円が譲渡所得から控除されます。

ただし、控除できる寄付額に上限がある点には注意しましょう。上限以上の寄付をおこなっても、節税対策にはなりません。上限額の目安は、総務省の「控除されるふるさと納税額（年間上限）の目安」で確認できます。

不動産売却時に確定申告は必要ですか？

確定申告が必要なのは、譲渡所得が発生したときです。ただし、譲渡所得が発生してもしなくても、特例を利用する場合は確定申告しなければなりません。

なお、譲渡所得が発生した場合、不動産を売却した翌年に確定申告します。確定申告の日程は2月16日から3月16日までです。土日祝の関係で日程がずれる年もあるため、確定申告する際には期間をあらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却時には印紙税や消費税など、4つの税金が課税されます。特に譲渡所得税については、課税額が高くなるおそれもあるため注意しなければなりません。ただし、譲渡所得税に対しては節税方法がいくつもあり、対策していれば税額を抑えることが可能です。

なお、節税対策する際には、不動産会社や税理士といった専門家に相談しましょう。特例が適用されるかどうか、取得費や譲渡費用に計上できるかなど専門的な知識が必要であるためです。専門家のアドバイスをもとに節税対策すれば、不動産売却時の税額を抑えられるはずです。