自宅や投資用不動産などを所有していて離婚する場合、配偶者との間で財産分与が必要となる可能性があります。現金や預貯金なら金額で分けることが可能ですが、不動産を分与するにはどうすればよいのでしょうか。
この記事では、離婚時に行う財産分与の基本や、不動産が財産分与の対象になるケースなどを解説します。不動産の財産分与の方法、注意点、かかる可能性のある税金についてもご紹介するので、離婚による住み替えや不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。
離婚時に行う財産分与とは？
財産分与とは、夫婦が結婚していた期間において、2人が共同で築いてきた財産を分け合い、夫婦間で公平に精算する手続きのことです。たとえ、いずれか一方のみが働いて収入を得ていたとしても、もう一方は家庭を支える役割を果たしていたと考えられるため、1/2ずつで分け合うのが基本です。
ただし、これはあくまで原則論であり、当事者同士で話し合えば 1/2ずつ以外の割合で分与することもできます。
財産分与の対象となるのは夫婦の共有財産
夫婦2人の持つ財産すべてが財産分与の対象となるわけではありません。分与対象となるのは、夫婦が婚姻生活を送る中で、共同で築き上げてきた「共有財産」とされています。共有財産と認められるものであれば、現金や預貯金、有価証券などの金融資産のほか、自宅をはじめとする不動産、自動車まで幅広く対象となります。
反対に、夫婦のそれぞれが結婚前から所有している資産などは「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象にはなりません。また、離婚前に別居していた場合、別居期間中にそれぞれが取得した財産についても分与対象外となるケースがほとんどでしょう。
不動産が財産分与の対象になるケース・ならないケース
前述のとおり、不動産も財産分与の対象となります。特に、夫婦が生活を共にしていた自宅は、通常財産分与の対象になると考えられますが、例外的に対象とならないケースもあります。ここでは、不動産が財産分与の対象になるケース・ならないケースについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産が財産分与の対象になるケース
まず、結婚してから住宅ローンを組んだり家計から支出したりしてマイホームを購入した場合、自宅は財産分与の対象となります。住宅ローンの返済期間中に離婚したのであれば、ローン残債も財産分与の計算に含まれるでしょう。
どちらか一方が独身時代に住宅ローンを組んで購入した物件を自宅として使っている場合でも、結婚後も住宅ローンの返済を続けていたのであれば、すべてが特有財産になるわけではありません。一部は共有財産として認められ、財産分与の計算に含まれる可能性があります。
不動産が財産分与の対象にならないケース
前述のように、夫婦のどちらか一方が結婚前に取得した自宅や不動産は特有資産扱いとなるため、財産分与の対象にはなりません。結婚前にどちらか一方が貯めていた資金やどちらかの親族の援助によって購入したものに関しても、財産分与の対象外です。
また、婚姻期間中に取得した不動産であっても、どちらかの親族から相続や贈与を受けたものは特有財産と見なされ、対象から外されます。
離婚時に不動産を財産分与する2つの方法
不動産は現物資産であり、金融資産のように金額で公平に分けるのは難しいでしょう。不動産の財産分与が必要になった場合、大きく次の2つの方法で分与を検討することになります。
（1）不動産の売却代金を2人で分ける
最もシンプルなのは、自宅などの不動産を売却して得た代金を2人で分ける方法です。他の共有財産と合計して1/2ずつになるよう分ければ、お互いに公平感を持って手続きを進められるでしょう。ただし、自宅を売却する場合、住宅ローンの返済が終わっているか、返済中の場合には売却代金で完済できるか否かによって状況は変わります。
すでに住宅ローンを完済済みのケース
すでに住宅ローンを完済している自宅を売却する場合、売却代金を分与対象の財産に加えて、1/2ずつで分ければ特に問題はありません。しかし、自宅がなかなか売却できなかったり、何かしらの理由で手続きが遅れたりすると、現金化に時間がかかる可能性もあるため注意が必要です。
自宅の売却代金で住宅ローンを完済できるケース（アンダーローン）
続いて、住宅ローンの残債がある自宅を売却する場合を見ていきましょう。不動産の売却時には、最初に「いくらで売れるか」を確認するため、不動産会社に査定を依頼します。このとき、提示された査定金額が残債を上回っている「アンダーローン」の状態であれば、売却代金で住宅ローンを完済できると考えられます。
そのため、売却代金から残債分を除いた残金を財産分与の対象に加え、2人で分け合えば精算完了です。
自宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済できないケース（オーバーローン）
問題になるのは、査定金額が残債を下回り、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないと考えられる「オーバーローン」のときです。
住宅ローンで購入した自宅には抵当権が設定されています。抵当権は、融資に対する担保として金融機関が設定するものであり、ローンを完済しないと原則抹消することができません。しかし、物件売却には抵当権の抹消が必要なため、ローンを完済しないとそもそも売却できないのです。
オーバーローンの状態で売却するには、夫婦2人で不足分を補填する必要があります。補填できるだけの資金が用意できない場合、財産分与せずにローンの名義人が返済を続けるか、金融機関に任意売却を相談するなどの対策が求められるでしょう。
（2）どちらかが住み続けてもう一方に現金を支払う
自宅を売却せず、離婚後も夫婦のどちらか一方が住み続けるという選択肢もあります。特に、小学生や中学生の子どもがいる場合、親権を持つほうが一緒に住み続けることで、転校などによる影響を避けられることは大きなメリットになるでしょう。
このとき、住み続ける側はもう一方に対し、自宅の分与に相当する額の現金を支払うのが基本です。現金を用意できない場合には、不動産会社へ自宅を売却したうえで、あらためて賃貸借契約を結んで住み続ける「リースバック」という方法もとれます。
住宅ローンの契約者が住み続けるケース
住宅ローンの残る自宅に住み続ける場合、住み続けるのがローンの債務者（契約者・名義人）かどうかがポイントになります。
ローンの債務者本人が自宅に住み続けるケースでは、離婚後も変わらず返済を続けながら住めばよいので、大きな問題は発生しません。ただし、もう一方が連帯保証人になっている場合は、保証人を外す、あるいは保証人を変更するといった対応が必要になります。
契約者でないほうが住み続けるケース
次に、債務者でないほうが自宅に住み続けるケースを見ていきます。このケースでも、従来と変わらず債務者が返済を続けるというのが原則です。なぜなら、金融機関は債務者の収入や属性を審査して融資しているため、債務者でないほうに十分な安定収入がない限り、ローンの名義変更は困難だからです。
とはいえ、離婚後も元配偶者のためにローン返済を続けるというのは考えにくいのが実情。離婚協議書を公正証書で作成すれば、返済を継続させることも不可能ではありませんが、あまり現実的ではないでしょう。
ペアローンでどちらかが住み続けるケース
近年は都市部を中心に住宅価格が高騰しているため、共働き夫婦の収入を合算し、ペアローンでマイホームを購入するケースも多くなっています。離婚後、ペアローンで購入した自宅にどちらか一方が住み続ける場合、残債を一括返済するか、単独名義の住宅ローンに借り換えるのが基本です。
一括返済には多額の資金が必要になるため、難しいケースが大半でしょう。単独名義で借り換えるにしても、金融機関は夫婦の合算収入をベースに融資しているため、同条件での借り換えは認められない可能性が高いといえます。
不動産の財産分与で気をつけるべき注意点4選
不動産の財産分与の方法について見てきましたが、実際に手続きを進めるにあたっては、気をつけるべきポイントがあります。ここでは、特に気をつけたい4つの注意点を見ていきましょう。
（1）住宅ローンの契約者・連帯保証人を確認しておく
自宅の住宅ローン残債がある場合、ローンの契約者や連帯保証人がどうなっているか、今一度確認しておくことが重要です。住宅ローンの返済義務は契約者にありますが、夫婦のもう一方が連帯保証人になっている場合、契約者の返済不能によって、保証人側にも債務が生じるケースがあります。
連帯保証人を外してもらうよう金融機関に交渉するのも一つの手ですが、保証人を設定することも融資の条件となっているので、そのままでは認められない可能性もあるでしょう。離婚後の思わぬトラブルを避けるためにも、契約関係をしっかりチェックしておくべきです。
（2）離婚成立から2年以内に請求する
財産分与の請求権はいつまでも行使できるわけではなく、離婚成立から2年以内に限って認められることになっています。離婚成立から2年を超えてしまうと、いくら分与対象の財産があったとしても、一切請求できなくなってしまいます。そのため、離婚を話し合う段階であらかじめ財産分与についても2人で話し合い、離婚成立後は速やかに手続きを進めるようにしましょう。
なお、2年以内に請求すれば権利は認められるので、必ずしも期間内に分与を完了させる必要はありません。
（3）住宅ローンの残債額と自宅の評価額をしっかり確認しておく
先述のとおり、住宅ローンの残債がある自宅を売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかによって、自宅の財産分与の方針は大きく変わります。オーバーローンにならないかを確認するには、残債額と自宅の売却見込額を把握しておかなければなりません。金融機関に問い合わせれば、残債額はすぐ確認できます。
売却見込額に関しては、信頼できる不動産会社に査定を依頼するのが基本です。より正確に評価額を把握する必要があるなら、不動産鑑定士への依頼を検討してもよいでしょう。ただし、不動産鑑定には20万〜30万円以上の費用がかかります。
（4）離婚協議書を作成する
財産分与に関する夫婦間の取り決めを口約束のみで行うのは、その後のトラブルを招くおそれがあり危険です。弁護士などの専門家に相談のうえ、法的な効果のある離婚協議書を作成することで、元配偶者との「言った・言わない」の争いを予防できます。離婚協議書があれば、税務署から問い合わせがあった場合、贈与が行われていないことの証明としても活用できるでしょう。
不動産の財産分与でかかる税金の種類
離婚時に不動産を財産分与した場合、譲渡所得税や贈与税は課されないのが基本ですが、場合によっては納税義務が生じるケースもあります。加えて、自宅に住み続けるため名義変更をした場合、登録免許税が発生します。以下では、こうした財産分与に関わる税金について詳しく解説しましょう。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益を得たときに課せられる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。売却益そのものに課税されるのではなく、差益から取得費用や譲渡費用、控除額などを差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
財産分与時、自宅などの不動産を一方からもう一方へ譲渡する際、購入価格よりも時価が高くなっているケースにおいて、譲渡所得税がかかる可能性があります。
自宅の売却時は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を受けることができ、譲渡所得から最高3,000万円が控除される仕組みです。しかし、夫婦間での譲渡はこの特例の適用外となっているため、適用を受けるには、離婚成立後に譲渡手続きを行う必要があります。
贈与税
離婚時の財産分与による財産の譲渡は、一般的に「贈与には該当しない」とされることから、通常は贈与税がかかりません。ただし、「財産分与の金額が大きすぎる場合」や「離婚前に自宅の名義を変更した場合」には、贈与行為と見なされ、譲渡された側に贈与税が発生する可能性があるので注意しましょう。
特に、財産分与の原則である「共有財産の1/2」を大きく超える評価額の自宅を譲渡するケースは要注意です。
登録免許税
離婚後も一方が自宅に住み続けるため、所有者の名義を変更する場合、所有権移転登記に対して登録免許税がかかります。登録免許税は土地・建物それぞれにかかり、贈与の場合の税額は「固定資産税評価額×2％」で計算されます。
例えば、自宅（土地・建物）の固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は40万円です。登記手続きを司法書士に依頼するとなれば、さらに数万〜5万円程度の報酬支払いも発生します。このように決して小さな金額ではないので、あらかじめ夫婦間で負担割合などを話し合っておくことが重要です。
離婚による不動産の財産分与は、信頼できる不動産会社へご相談を！
結婚後に購入した自宅などの不動産は、離婚時に財産分与の対象となる可能性があります。分与方法は、大きく「売却して代金を分ける」「どちらかが住み続けてもう一方に現金を支払う」の2つに分けられますが、いずれも住宅ローンの残債の有無が大きなポイントです。
2つの方法のうちシンプルなのは、前者の「売却して代金を分ける」方法です。不動産の売却にあたっては、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。離婚協議を始めるなら、早めに依頼して、査定価格を把握しておくとよいでしょう。
横浜スタイルは、横浜市内の不動産を数多く取り扱っています。地域の事情や相場感にも精通しており、適正価格での売却を強力にサポートします。離婚に伴う財産分与のため、横浜の不動産を売却したいなら、ぜひ横浜スタイルまでお気軽にご相談ください。