戸建ての売却は、「時間がかかる」「なかなか売れない」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
実際、戸建てはマンションよりも販売が難しく、売るのに時間がかかります。ただし、なぜ戸建ての売却が難しいのか理由を理解して対策すれば、売れるまでの時間の短縮も可能です。
本記事では、戸建ての売却が難しい理由や早く売るためのポイントについて解説します。戸建てを売り出す前に理由と対策を把握し、スムーズな売却につなげていきましょう。
戸建ての売却が難しいといわれる4つの理由
戸建ての売却が難しいといわれる理由は、主に以下の4つです。
- 資産価値の下落が早い物件が多い
- 都心回帰の影響でマンションに比べて需要が低い
- 維持管理に手間がかかる
- 個別性が強く値付けしにくい
まずは理由を詳しく理解し、なぜ売却できないのか、原因を突き止めることが大切です。
資産価値の下落が早い物件が多い
戸建ての構造が木造の場合、資産価値の下落が早く、想定よりも値が付かないケースもあります。
一般的に木造の寿命はRC造よりも短いといわれており、木造の法定耐用年数は22年、RC造は47年です。木造はRC造の約半分の寿命と考えられており、寿命が短い分、資産価値が短期間で低下します。
建物の価値がゼロになるわけではありませんが、築22年を超えた木造建物の価値はかなり低くなります。しかし、建物がまだ使えると考える売主が多く、建物の価値を販売価格に反映させてしまい、相場と乖離した価格になって売れにくくなってしまうのです。
都心回帰の影響でマンションに比べて需要が低い
近年、都心回帰の傾向が強くなり、都心部のマンションに比べると郊外の戸建ての需要が低くなりつつあります。
少子高齢化の人口減少が問題となるなか、都心回帰の影響を受けている東京都では人口が増加しており、2015年から2025年にかけて60万人以上も増加しています。2025年8月時点ではバブル期に近い水準まで価格が上昇していることからも、いかに都心部のマンションに人気が集中しているのかがわかるデータといえるでしょう。
一方、中古戸建ての価格は、一都三県内で前年同月対比で下落する地域も出てきました。東京都や埼玉県の価格はいまだに上昇していますが、神奈川県を中心に下落し、千葉県の伸び率は鈍化傾向にあります。
このような市況にあり、郊外にある戸建ての需要は徐々に低下しています。
維持管理に手間がかかる
戸建ては維持修繕に手間がかかり、将来の負担を考えてマンションを選択する方も多くいます。マンションの場合、管理費・修繕積立金が徴収される代わりに、維持管理に必要な手配は管理会社や管理組合がおこないます。一方、戸建ての場合、自主的に修繕費を積み立てて、自ら工事会社の選定や手配をおこなわなければなりません。
積立額を決めたり、工事会社を手配したりするには専門的な知識が必要であり、一般の方のなかには「自分でできるのか」と不安を抱く方もいます。不安を抱えたまま戸建てを購入するよりも、管理会社や管理組合に任せられるマンションのほうが安心だと考える方が多いのも無理はありません。
個別性が強く値付けしにくい
戸建てはそれぞれに個性があり、不動産のなかでも正確に値付けしにくい物件です。マンションの場合、立地は同じで、間取りも似たような部屋が存在します。同じような条件の物件が多いほど、相場が明確になりやすく、査定額がブレにくくなります。
しかし、戸建ては間取りも立地も同じ物件はないうえに、個人の意思が大きく介入した設計になっている場合もあり、正確な値付けが困難です。相場からかけ離れた値付けをすると、売却までに時間がかかります。
不動産会社でも正確な値付けは難しく、戸建てを得意とする会社に売却を依頼しないと、相場とは違う査定額を提示される可能性もあります。
3か月以上売れない戸建ては対策を考える必要がある
戸建てを売り出しても「なかなか売れない」と感じる方は多くいますが、それでは一般的に売却までにどのくらいの期間がかかるのでしょうか。
2024年、首都圏の不動産の売却にかかった平均日数は、以下のとおりです。
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平均日数 |
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中古マンション |
85.3日 |
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土地 |
89.4日 |
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中古戸建て |
97.3日 |
3つの種別を比べると戸建ての売却期間がもっとも長く、売れるまでに平均97. 3日かかることがわかります。売り出してから100日を経過したあたりで、売れ残り物件として考えなければならなくなります。
そのまま放置していても売却できる可能性は高くないため、何らかの対策を実行しなければならない時期を迎えているといえるでしょう。
売却が難しい戸建ての特徴
戸建ての早期売却を目指す場合、売却が難しい戸建ての特徴に該当しているかどうかを見極める必要があります。
売れにくい戸建ての特徴は、以下のとおりです。
- 価格設定が相場からかけ離れている
- 建物や設備が劣化している
- 立地条件が悪い
- 内覧時の対応に問題がある
- 不動産会社の販売戦略が間違っている
適切な対応を実施するための準備として、まずは売却が難しい戸建ての特徴を把握しましょう。
価格設定が相場からかけ離れている
戸建てが売却できない理由の多くは、売り出しの価格設定が相場からかけ離れているためです。
不動産を売り出す際には、不動産会社の査定額をもとにして売出価格を決定します。ただし、必ずしも査定額が正しいとは限らず、査定額イコール相場と思い込んではいけません。戸建ての値付けは難しく、不動産会社が正確に査定できていない場合もあるためです。
売主自身が査定前に相場を調査しないと、不動産会社の査定額を鵜呑みにする危険性が高くなるため、あらかじめ相場を調査することが大切です。
建物や設備が劣化している
建物や設備が劣化している場合、買い手の購買意欲を低下させる可能性があります。
築年数が経過している建物だと、入居する前に補修しなければならない場合があります。リフォーム費用は高額になる場合が多く、買い手にとっては金銭的な負担を感じさせる要因となりかねません。また、室内の汚れも買い手の購入意欲を減退させる要因となります。
築年数が経過した戸建てを売却する場合、リフォームやハウスクリーニングを施工する必要性があるのかどうかを考えることが大切です。
立地条件が悪い
戸建てはマンションよりも郊外に多く、なかには立地条件が悪い物件もあります。
郊外にあるとどうしても都心部よりも、駅から遠い、買い物施設が少ない物件も出てきてしまいます。生活に不便さを感じる物件は需要が低くなる傾向にあり、買い手がなかなか見つかりません。
立地の悪さは売主に解消できる問題ではないため、適切な価格に調整し、買い手からの問い合わせが増えないかどうかを試してみる必要があります。
内覧時の対応に問題がある
内覧時の対応に問題がある場合、買い手の不安を解消できず、スムーズに売却できなくなります。買い手が内覧する際に問題となりやすいのは、「室内を整理整頓・清掃していない」「一部の部屋を見せない」などの対応です。
室内に生活用品が散乱していると生活感が強くなり、買い手の購入意欲が下がってしまいます。また、子ども部屋や収納などを見せない方もいますが、確認できない場所を設けると、買い手は不安を抱えたまま購入を検討しなければならなくなります。
これらはどちらもスムーズな売却を妨げる要因となるため、買い手の立場に立った対応を心がけましょう。
不動産会社の販売戦略が間違っている
不動産会社が適切な販売戦略を実行しないと、戸建ての売却には時間がかかります。
戸建てには個性があり、それぞれの物件に対して異なった販売戦略が必要です。たとえば、築年数の経過した古い物件であれば、内覧前に買い手に提示できるように仮のリフォーム費用を算出しなければなりません。また、リフォームでは対応できない可能性がある物件であれば、新築時の仮のプランを用意すると内覧時に対応しやすくなります。
不動産会社によっては、このような当たり前とも捉えられる準備をしない会社もあるため、売却を依頼するときに販売戦略まで確認するとよいでしょう。
売却が難しい戸建てを早く売るためのポイント
売却が難しい戸建ての特徴に当てはまっていても、適切な対策を講じれば早期売却の可能性が高まります。
なかなか売れない戸建てを、早く売却するためのポイントは以下のとおりです。
- リフォームやハウスクリーニングをおこなう
- ホームインスペクションの実施を検討する
- 売り出すタイミングを見極める
- すぐに現金化したい場合は不動産買取を検討する
- 戸建て売却の実績が多い地域密着型の不動産会社に依頼する
早く売却するためのポイントを押さえて、スムーズな売却を実現しましょう。
リフォームやハウスクリーニングをおこなう
建物や設備の状態が悪い戸建てを売却する場合、事前にリフォームやハウスクリーニングをおこないましょう。
内覧時に買い手の購入意欲を低下させるほどの状態であれば、売主で建物と室内を補修、もしくは清掃の検討が必要です。売主が考える以上に買い手は建物や設備の状態を気にしており、補修や清掃の必要性が高いと購入をあきらめる場合があるためです。
スムーズに売却するには、必要に応じ、リフォームやハウスクリーニングの実施が不可欠といえるでしょう。ただし、どちらも施工に費用がかかるため、本当に必要なのかどうかを不動産会社と相談しながら進めることが大切です。
弊社、横浜スタイルでは特定の条件を満たした売主様に対し、「売却サポート」の一環として無料でハウスクリーニングを施工します。「室内が汚くて売れるか不安」と感じる方は、売却サポートの利用を検討してみてください。
ホームインスペクションの実施を検討する
ホームインスペクションを実施し、建物の状態を客観的に示せれば、買い手は安心して物件を購入できます。「築年数が経過した建物には不具合があるのでは」と、心配になるものです。建物の状態を証明するのは難しいため、建築士に状態を調査してもらうホームインスペクションをおこないます。
専門家が第三者の目線で調査し、結果は書面で交付されるため、建物の状態を証明する材料として利用が可能です。安心材料が増えれば、買い手の購入意欲の減退を防止でき、スムーズな売却が期待できます。
売り出すタイミングを見極める
不動産には繁忙期があり、売り出すタイミングを見極めれば、早期売却できる可能性が高まります。転勤や転校などを理由に引越しを検討される方は、新年度が始まる1月から4月の引渡しを目指して物件を探すことが多いです。この時期に引渡しをするには、10月くらいまでには売りに出したほうがよいでしょう。
売り出す時期が遅れると4月までの引渡しに間に合わず、早期売却のチャンスを逃してしまうかもしれません。ある程度、売却の時期に融通が利くのであれば、10月頃の売り出しを検討しましょう。
すぐに現金化したい場合は不動産買取を検討する
すぐに戸建てを現金化したい場合は、不動産買取を検討しましょう。戸建てを売却するには、3か月から4か月ほどかかります。すぐに現金が必要な事情があり、3か月以上も引渡しを待てない方は、不動産買取がおすすめです。
不動産買取であれば、不動産会社に相談してから早ければ1週間ほどで引渡しが完了する場合もあります。ただし、仲介で売るよりも2〜3割くらい売却価格が下がる点には注意が必要です。買取でも高く売却したいと考えるなら、仲介会社から優良な買取業者を複数社紹介してもらうとよいでしょう。
戸建て売却の実績が多い地域密着型の不動産会社に依頼する
スムーズに戸建てを売りたいなら、戸建ての売却実績が豊富な地域密着型の不動産会社に相談しましょう。戸建ては個別性が高く、査定のポイントを押さえていない不動産会社だと、相場と異なった金額で査定してしまう場合があります。また、地域の特性に見合った販売戦略を立てるには、そのエリアの事情に精通していなければなりません。
どちらか片方が欠けるだけでも戸建ての売却は難しくなるため、戸建ての売却実績はどのくらいか、地域に精通しているかを確認したうえで売却を依頼しましょう。戸建て売却の実績が多い地域密着型の不動産会社であれば、正確な査定額の提示、適切な販売戦略の立案が期待できます。
横浜市の不動産売却は横浜スタイルにお任せください
戸建てをスムーズに売るためには、市況だけでなく、間取りや立地の個別性を正確に査定できる不動産会社に売却を依頼することが大切です。
「横浜スタイル」は横浜エリアに根付いた活動を18年以上おこない、不動産売買実績を重ねてきました。これまでに積み上げてきた売却仲介実績は1,200件を超え、年間で200件以上のご相談をいただいています。
市内の戸建て事情に精通しており、売却相場や価格の推移について熟知している不動産会社です。正確な査定価格のご提示や買い手に向けた適切な売却活動など、売主様のご希望を実現できるようサポートいたします。横浜市内で戸建ての売却を検討されている方は、お気軽に「コンタクト」からお問い合わせください。
まとめ
マンションと異なり、戸建ては個別性が高く、正確な値付けが難しい不動産です。戸建てを取り巻く環境も決して好条件とはいえないため、売却を検討する際には、正確な相場を把握し、物件の特徴に合った対策を実施することが重要です。
いずれも所有者ご自身が適切におこなうのは難しいため、戸建ての売却実績が豊富な地域密着型の不動産会社に依頼することが、早期売却への近道となります。戸建てを売却する際には、不動産会社の実績を調査し、信頼できる依頼先を探すことが大切です。