売却お役立ちブログ

「実家が空き家になっている」「使う予定のない実家を相続した」といった場合には、実家の売却を検討する方も多いことでしょう。

しかし、手続きをどのように進めたらよいのか、費用や税金がいくらかかるのかなど、不安に感じて実家をそのまま放置している方もいらっしゃるはずです。実家を放置するとさまざまなリスクが発生したり、売却しにくくなったりするため、早めに対応することが大切です。

本記事では、実家を売却する際に知っておくべきことを詳しく解説します。実家の売却に後悔しないよう、手続きの流れや諸費用について理解しておきましょう。

実家の売却を考えたほうがよいタイミング

実家の売却を検討するタイミングは人それぞれですが、以下のような状況になった場合、売却を考えたほうがよい時期といえます。

• 利用する予定がなく空き家にしている
• 建物の老朽化が進んできた
• 両親が施設に入居することになった
• 相続人同士の仲が悪くなってきた

それでは、上記の状態がなぜ売却を考えたほうがよいタイミングなのかについて解説します。

利用する予定がなく空き家にしている

実家を利用する予定がなく、空き家にしている場合は売却を検討するタイミングといえます。

空き家にしても、固定資産税や水道光熱費などのランニングコストが発生します。固定資産税は実家を所有している限り課される税金であり、水道光熱費は利用していなくても基本使用料を支払わなければなりません。

また、実家の状態を維持するためには、定期的な管理が必要です。遠方に住んでいる場合は実家までの交通費や宿泊費がかかり、業者に管理を任せる場合は維持管理費が発生します。

これらの費用は毎月、毎年かかるため、累計すると大きな出費になりかねません。出費を抑えるためには、早めに売却を検討する必要があります。

建物の老朽化が進んできた

建物の老朽化が進んできた場合、実家の売却を検討したほうがよいでしょう。

老朽化が進むと、建物が崩落して近隣住民や通行人にケガをさせる危険性があります。当然ながら、不十分な管理によって引き起こされた事故は、所有者が損害を賠償しなければなりません。

また、建物の状態が悪くなったまま放置すると、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されます。指定後に建物の状態を改善しない場合、固定資産税の住宅用地の特例が受けられなくなります。この特例を受けられなくなると、土地の固定資産税が最大で6倍になるため注意が必要です。

実家の老朽化が進んだ場合、金銭的な負担が大きくなる可能性があるため、売却を検討したほうがよいでしょう。

両親が施設に入居することになった

実家に住む両親が施設に入居することになった場合、実家の売却を検討したほうがよいかもしれません。

不動産を売るためには、所有者が売却の意思を示さなければなりません。もし所有者である両親が認知症となって意思表示できなくなると、実家を売りたくても売却できなくなります。

認知症の方の不動産を売却するには、家庭裁判所に後見人の申し立てをする必要があります。申し立てから売却するまでには時間や費用がかかるうえに、売却が必ず認められるわけではありません。

所有者が認知症になると長期間にわたって売却できなくなる恐れがあるため、トラブルを防ぐためにも、意思表示できるうちに売却を進めることが大切です。

相続人同士の仲が悪くなってきた

相続人との仲が悪くなってきた場合、早めに実家を売却したほうがよいでしょう。

遺言書がない状態で相続が発生した場合は、相続人同士の話し合い（遺産分割協議）で遺産を分割します。相続人同士の仲が悪い場合、遺産の分け方でトラブルに発展するケースもあります。

遺産分割協議がまとまらない場合、裁判所に遺産分割調停を申し立てて話し合いを進めなければなりません。調停を進めるためには申し立て費用がかかり、一般的には弁護士に話し合いを代行してもらいます。

調停になると時間も費用もかかり、精神的な負担も大きくなるため、相続人の仲が悪くなる前に売却し、等分しやすい現金にしておくとよいでしょう。

実家を売却するための3つの方法

実家を売却する場合、一般的に以下の3つの方法を利用します。

• 仲介で売却する
• 買取を利用する
• 空き家バンクに登録する

それぞれの特徴を理解し、自身に適した方法で実家を売却しましょう。

仲介で売却する

仲介とは、不動産会社が売主と買主との間に立ち、売買契約を成立させる取引方法です。

不動産会社に仲介を依頼するメリット、デメリットは以下のとおりです。

仲介では販売活動を不動産会社に一任し、買い手を幅広く探してもらう方法です。

全国の買い手が対象となるため、相場での売却が期待できます。一方で、対象となる買い手は個人となるため、購入を検討する時間がかかるといったデメリットも発生します。

このことから、仲介は売却に時間をかけてでも手元に多くのお金を残したい方に向いている取引方法といえるでしょう。

買取を利用する

買取とは、不動産会社が買主となり、直接売主から不動産を購入する取引方法です。

不動産会社に買取してもらうメリット、デメリットは以下のとおりです。

買取は不動産会社が買主になるため、購入者を探す必要がなく、早ければ1か月以内に現金化が可能です。買い手が不動産のプロであるため、そのままの状態で購入してくれる可能性が高いのも買取の魅力です。

ただし、不動産会社は買い取った物件に利益を乗せて再販売するため、相場よりも安い金額でしか購入してくれません。このような理由から、金額は低くてもすぐに手間なく、すぐに売却したい方に向いている取引方法といえます。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が地域内にある空き家の流通・活用を促進するため、購入・居住希望者に売却情報を提供する制度です。

空き家バンクを利用するメリット、デメリットは以下のとおりです。

空き家バンクは不動産会社が取り扱ってくれない地域でも、自治体が運営するインターネットサイトに売り物件の情報を登録できます。近年は田舎暮らしを考える方も増加しているため、情報を登録するだけでも買い手が見つかる場合があります。

ただし、買い手が見つかったとしても、自治体は不動産売買契約のサポートはおこなってくれないケースが多いです。自身で契約を進めるか、契約行為だけを不動産会社に依頼するか、どちらかの方法で進める必要があります。

このような特徴があるため、空き家バンクは、不動産の知識が一定以上ある方におすすめの取引方法といえます。

実家を売却するときの手順

実家を売却するときには、以下のようにさまざまな手続きが必要です。

1. 売却のために事前準備をする
2. 不動産会社の査定を受ける
3. 売却活動を開始する
4. 不動産売買契約を締結する
5. 決済・引渡しをおこなう

手続きの流れを理解すれば、スムーズに実家を売却できる可能性が高まります。

1.売却のために事前準備をする

実家を売る場合、売却に向けて事前準備が必要です。

とくに、実家を相続してから売却する場合は多くの準備が必要となります。実家の所有者が亡くなった場合、まず遺言書を探し、発見できたのであれば記載内容のとおりに遺産を分割します。もし遺言書がないのであれば、相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。そして、遺産の分割方法や分割割合が決まったら、相続登記をおこない、実家の名義人を相続人に移転させます。

このように相続の手続きは多く、期限もあるため、一般的には司法書士に依頼して進めます。

なお、相続が必要なければ、不動産の査定までに実家に関する資料（設計図や測量図など）を集めるだけで準備は完了です。

2.不動産会社の査定を受ける

事前準備が終わったら、不動産会社に連絡して査定を依頼します。

査定は相場を把握するために必要なことであり、複数社の査定を受けて正確な相場を把握するようにしましょう。1社のみの査定では正確な相場がわからず、安く売却するリスクが高くなります。

また、査定時には担当者の接客や知識レベルの確認も必須です。今後、実家の売却に関して担当者が窓口となって進めるため、安心して任せられる方かどうか確認します。

なお、査定を受けるのは仲介も買取も同じです。買取を選択する場合も複数社から買取金額を提示してもらい、相場と担当者の質を確認しましょう。

3.売却活動を開始する

査定を受けたら、仲介を依頼する不動産会社を選びます。

不動産会社を決定したら、その会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、仲介を依頼するためにおこなう契約です。

契約には、以下のような種類があります。

媒介契約を締結したら、不動産会社が販売活動を開始します。後は不動産会社に任せ、買い手が見つかるまで待ちましょう。

なお、買取を選択した場合は売却活動の必要はなく、不動産売買契約に移ります。

4.不動産売買契約を締結する

買い手が見つかったら、不動産売買契約を締結します。

契約の前には、重要事項説明もおこなわれます。売買契約書も重要事項説明書も不動産の専門的な内容が記載されており、一読しただけでは内容を把握するのは困難です。スムーズに手続きを進めるためにも、契約前にひな形を入手し、あらかじめ内容を確認しましょう。

5.決済・引渡しをおこなう

不動産売買契約が終わったら、引渡し期日までに決済・引渡しをおこないます。

契約時に残置物を撤去する、解体するなどの取り決めをしている場合は、引渡し日までにそれらの作業を完了させなければなりません。スケジュール管理が必要となる場合も多いため、余裕を持って手続きを進めましょう。

もし売却した際に譲渡所得が発生した場合は、実家を売却した年の翌年に確定申告が必要となるため注意が必要です。

実家を売却するときにかかる諸費用と税金

実家を売却する際には、さまざまな諸費用と税金がかかります。

売却時にかかる主な諸費用と税金は、以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税（収入印紙代）
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
• 譲渡所得税
• その他の費用（解体費用・測量費用・残置物処理費用など）

売却後、手元に残る金額を正確に把握するためにも、諸費用と税金についての理解を深めておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介に対する報酬です。

報酬額は宅地建物取引業法により、以下のように上限額が定められています。

※税抜きの計算式です

支払い時期は不動産会社によって異なりますが、契約時に仲介手数料の半分、引渡し時に残りを支払うのが一般的です。

なお、2024年7月1日から、800万円以下の空き家の仲介による報酬額の引き上げがおこなわれました。800万円以下の空き家の場合、上限額が33万円（税込）になった点には注意が必要です。

印紙税（収入印紙代）

印紙税は、不動産売買契約書といった課税文書を作成する際に課される税金です。

税額は、以下のように契約書に記載する金額によって変動します。

※2027年3月31日までに作成する売買契約書に適用される税額

※税額は一部のみ抜粋

印紙税は、売買契約書に税額相当分の印紙を貼り、割印したうえで納税します。

登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

登記費用とは、登録免許税と司法書士報酬を合算した費用です。

登録免許税は法務局に登記を申請する際に課税される税金です。売却時は主に抵当権抹消登記や住所氏名変更登記をおこないます。税額は抵当権抹消登記・住所氏名変更登記ともに、不動産1件につき1,000円です。

また、司法書士報酬は登記を依頼する事務所によって異なりますが、抵当権抹消登記と住所氏名変更登記の両方をおこなった場合、2万円〜4万円ほど必要です。

なお、登記費用は引渡し時に司法書士に支払います。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時に得た課税譲渡所得に課される税金です。

課税譲渡所得が発生したかどうかは、以下の式を利用して計算します。

課税譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額

この計算式を利用して計算した結果、金額がプラスになった場合は確定申告が必要となります。

また、譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日現在の所有期間によって、以下のように変動します。

※税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合計した数値です。

所有期間は相続前の所有年数も含むため、相続前に10年所有し、相続後に1年所有してから売却した場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。

なお、所得税と復興特別所得税は実家を売却した翌年の確定申告の期間に納付し、住民税は翌年6月ごろに郵送される住民税決定通知書にしたがって納付します。

その他の費用（解体費用・測量費用・残置物処理費用など）

実家を売却する条件によっては、解体費用や測量費用、残置物処理費用などがかかります。

各費用の目安は、以下のとおりです。

各費用は建物の大きさや残置物の量などに影響を受けるため、正確な金額を知りたい場合は業者から見積もりを取得しましょう。

実家を売却するときに利用できる特例

実家を売却する際に譲渡所得税が課税される場合もあります。

ただし、以下の特例を利用すれば、非課税になったり、大幅に節税できたりします。

• マイホームを売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

譲渡所得税は高額になりがちであるため、特例の内容を理解し、節税できるかどうか判断できるようにしておきましょう。

マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの特例とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

本特例の適用を受けるための主な条件は、以下のとおりです。

• 自分が居住している家を売却する
• 買主が親子や配偶者など特別な関係の人ではない
• 売った年の前年および前々年にマイホームを売ったときの特例を利用していない

また、一定の条件を満たせば、自宅を解体して売却した場合でも本特例を利用できるケースがあります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、長期譲渡所得よりも低い税率が適用される制度です。

本特例の適用を受けた場合、譲渡所得税の税率は以下のように変動します。

※マイホームを売ったときの軽減税率の特例の税率は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に適用される税率です。課税譲渡所得6,000万円を超える部分の税率は20.315%です。

※税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合計した数値です。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が居住している家を売却する
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
• 買主が親子や配偶者など特別な関係の人ではない

なお、本特例はマイホームを売ったときの特例と併用できます。特例を併用できれば、大幅な節税も可能です。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、被相続人の自宅を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

ただし、3人以上の相続人が相続した被相続人の自宅を売却する場合、控除額が2,000万円までとなります。

なお、本特例を利用するための条件は非常に複雑であり、適用を受けられるかどうかを確認する際は税理士への相談が不可欠です。個人で利用できるかどうかを判断せず、税金の専門家に確認することが大切です。

実家を売却するときの注意点

売却を成功させるためには、以下のようにさまざまな点に注意しなければなりません。

• 相続の流れを理解する
• 大規模なリフォームは控える
• 共有者全員の同意が必要になる
• 実家の相場を調査する
• 実績のある不動産会社に売却を依頼する

注意点を理解し、売却を成功に導きましょう。

相続の流れを理解する

相続後に実家を売却する予定であれば、相続の流れを事前に理解することが大切です。

相続を進める際には相続人や遺産の確定、遺産分割協議に時間がかかるため、流れを把握していないと売却するまでに時間を要してしまいます。手続きを進めるには多くの書類も準備する必要があるため、どのような書類が必要なのかもあわせて確認しましょう。

大規模なリフォームは控える

実家の状態が悪いとしても、売却時に大規模なリフォームをおこなうのはやめましょう。

リフォームすれば見た目がよくなり、早期売却につながる可能性があります。しかし、リフォーム費用を売買金額に上乗せして売却するのは難しく、工事費用を全額回収できないと考える必要があります。

もし建物の状態が悪く、売却に時間がかかる可能性があるならば、不動産会社に相談したうえで、必要最低限のリフォームにとどめておくことが大切です。

共有者全員の同意が必要になる

実家を複数人で相続してから売る場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。

一つの不動産を複数人で共有する場合、民法の規定により、売却するためには共有者全員から同意を得る必要があります。もし共有者のうち、一人でも売却に反対した場合、他の共有者全員が同意しても売却できません。

とくに相続してから時間が経過すると、売却に対する意識が変化し、反対する共有者が増える傾向にあるため注意が必要です。

相続した実家の売却を予定している場合は、共有者の意識が変わらないうちに早めに売り出すとスムーズに進みやすくなります。

実家の相場を調査する

実家を売却する際には、相場を調査してから不動産会社に査定を依頼しましょう。

事前に相場を調べずに査定を依頼すると、査定額が正しいのかどうか判断できません。不動産会社によっては高額な査定額を故意に提示し、仕事を受けてから値下げを強要するというケースも見受けられます。

このようなトラブルに巻き込まれないよう、事前に「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」を利用して相場を確認しておきましょう。

実績のある不動産会社に売却を依頼する

実家の売却を不動産会社に依頼する際には、実績が豊富かどうかを確認しましょう。

不動産売却に成功するかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。適切な価格設定や買い手へのアプローチ、税金相談など、売却に必要な作業はほぼすべて不動産会社がおこなうためです。

信頼できる質の高い不動産会社を探す際は、公式サイトに掲載されている実績や口コミサイトに記載されている評価を確認することが大切です。具体的な数字と実際に利用した人の評価を調査すれば、不動産会社の信頼性や質を確認できます。

質の高い不動産会社に依頼すれば、買い手探しがスムーズに進み、不安なことがあってもすぐに解決できることでしょう。

横浜市の不動産売却は横浜スタイルにお任せください

実家が横浜市内にある方は、ぜひ横浜スタイルに売却をお任せください。

「横浜スタイル」は横浜エリアに根付いた活動を18年以上おこない、不動産売買実績を重ねてきました。これまでに積み上げてきた売却仲介実績は1,200件を超え、年間で200件以上のご相談をいただいています。

また、相続についても豊富な知識を有しており、相続から売却まで一環したサポートを提供しているのも弊社の強みです。売主様のご要望に応えられる環境を整えておりますので、横浜市内にある実家の売却を検討されている方は、お気軽に「コンタクト」からお問い合わせください。

まとめ

家を売却する際にはさまざまな手続きが必要であり、費用や税金がかかることから、そのまま放置してしまう方もいます。

しかし、放置し続けると建物崩落の発生原因になったり、害虫の住処となったりして近隣住民や通行人に被害を与える可能性もあります。放置するリスクは大きいため、早めに売却を検討したほうがよいでしょう

ただ、売却を検討しても、実家を売るか判断できない場合もあるかもしれません。そのようなときは信頼できる不動産会社に相談し、売却したほうがよいか確認することが大切です。信頼できる不動産会社であれば、相談者に寄り添った提案をしてくれるはずです。