住み替えや実家の相続で家の売却を検討し始めたとき、まず確認したいのは「いくらくらいで売れるのか」という点です。近年は、不動産業界でもAIの活用が目立ってきており、手軽に価格がわかる「AI査定」の注目度が高まっています。しかし、AI査定の信頼性に不安を感じる方もいるかもしれません。
この記事では、初めての不動産売却に不安を感じている方へ向けて、AI査定の仕組みからメリット、活用するうえでの注意点までわかりやすく解説します。
家のAI査定とは？
家の売却を検討する際、まずは「査定」を行い、家がいくらで売れるのか目安を知る必要があります。最近では、従来の査定方法に加えて「AI査定」を利用するケースも増えているようです。AI査定とはどのような仕組みで、従来の査定と何が違うのか、詳しく見ていきましょう。
AI査定の仕組み
AI査定とは、入力された物件情報をもとに、AIが価格を自動計算する査定方法のことです。AIは、過去の膨大な不動産取引データや、売りたい家に似た物件の取引事例、周辺の施設情報などを学習しており、それらを根拠に査定額を求めます。
AIは人に比べて、膨大なデータを高速で処理できるので、客観的な査定額をスピーディに算出できるのが強みです。
ただし、計算に使用する「アルゴリズム」はサービスごとに異なります。そのため、利用するサービスによって、査定結果に多少の違いや「クセ」が現れることもあるでしょう。
簡易査定（机上査定）・訪問査定との違い
従来の査定方法は、大きく分けて「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類です。
簡易査定では、物件情報やデータなどをもとに、不動産会社が机上で査定額を算出します。一方の訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態や周辺環境などをチェックしたうえで査定額を算出する方法です。実態を反映する分、訪問査定のほうがより正確な査定額を求められます。とはいえ、どちらの方法も最終的に査定額を計算するのは「人」です。
これに対し、AI査定はAIが自動計算するため、計算に人が関わりません。人が関与しない分、手軽かつスピーディに査定額を知ることができます。
AI査定を活用する4つのメリット
AI査定は、従来の簡易査定や訪問査定と比べたとき、次の4つのメリットがあります。
- 最低限の情報入力で利用できる
- スピーディに結果がわかる
- 担当者とやりとりせずに済む
- マンションの査定精度が比較的高い
ここでは、各項目の内容を詳しく見ていきましょう。
（1）最低限の情報入力で利用できる
AI査定は、AIだけで計算が完結するため、人が介在する従来の査定のように個人情報を入力する必要がありません。物件の所在地や面積、築年数といった基本的な情報を入力するだけで、査定額を知ることができます。
AI査定のサービスには匿名で利用できるものもあり、氏名や連絡先などを入力せずに利用できるケースも少なくありません。不動産会社に個人情報を共有しなくていいので、「まだ売ると決めたわけではない」「営業電話がかかってくるのが不安」といった方でも、安心して使えるでしょう。
（2）スピーディに結果がわかる
査定結果がわかるまでのスピードが速いのもAI査定の魅力です。ほとんどのサービスで、情報を入力してからわずか数秒から数分で結果が表示されます。従来の簡易査定では、結果がわかるまで早くても1時間〜数時間程度かかることを考えると、そのスピード感は圧倒的です。
このように、AI査定は「参考程度に、今すぐ大まかな相場を知りたい」という要望にぴったり応えてくれます。また、AIは24時間365日稼働しているため、自分の都合のいいタイミングで、査定を依頼できるのもうれしいポイントです。
（3）担当者とやりとりせずに済む
従来の簡易査定では、どこかの段階で必ず、不動産会社の担当者とメールや電話でのやりとりが発生します。「とりあえず売却額の目安が知りたい」だけの方にとっては、ハードルが高いかもしれません。
その点、AI査定は、情報の入力から結果の確認まで、すべてWeb上で完結します。査定額を知るまでに担当者とコミュニケーションをとる必要が一切ないため、今すぐ売却するつもりではない方でも気軽に利用できるのが魅力です。
（4）マンションの査定精度が比較的高い
AI査定は、AIの学習したデータにもとづいて査定額を計算するため、学習するデータ量によって精度が決まります。
一般的に、マンションのほうが戸建てよりも取引事例が豊富なうえ、規格化されている部分が多く、物件ごとの違いが少ないとされます。AIは、こうした違いの少ないデータのほうが学習しやすいため、結果としてマンションでAI査定の精度が高まる傾向にあるのです。
特に、築年数が10年以上経過している大規模マンションでは、過去の取引事例がたくさんあるため、より高い精度が期待できるでしょう。
AI査定を活用する際に注意したい4つの注意点
メリットの多いAI査定ですが、いくつか知っておきたい注意点もあります。活用する際は、以下の4つのポイントもしっかりと理解しておきましょう。
- 取引実績が少ない地方や戸建てでは精度が下がりやすい
- 成約価格とギャップが生じる場合もある
- 査定額の根拠がわからない
- 不動産会社選びの参考にできない
（1）取引実績が少ない地方や戸建てでは精度が下がりやすい
AI査定では、過去の取引データをもとに査定額が計算されます。そのため、そもそも過去に類似の取引事例の少ない物件では、AIが計算の根拠にするだけの十分な学習データを得られず、査定精度が下がったり、査定自体が難しかったりするケースもあるのです。
例えば、マーケットが小さく取引件数自体が少ない地方の物件や、物件ごとに個体差の大きい戸建てでは、AIがパターンを学習しにくいために精度が下がりがちです。
サービスによっては、こうした地方の物件や戸建てが査定対象外となっている場合もあるので、物件のあるエリアや物件種別が査定対象になっているか確認したうえで、利用するサービスを選びましょう。
（2）成約価格とギャップが生じる場合もある
AI査定はデータにもとづく客観的な計算を得意としていますが、実際の不動産売買では、データに現れにくい「物件ごとの個別要因」も価格に大きく影響するものです。不動産は「まったく同じ物件は一つとして存在しない」といわれるように、類似物件であっても、それぞれに異なる部分が必ずあります。
例えば、リフォームや設備更新の実施状況、日当たりや眺望の良さ、室内のきれいさ、特定のターゲットのニーズなどは物件価格に大きな影響を与える一方、AI査定には反映されにくいでしょう。
そのため、実際の売却価格（成約価格）とAIによる査定額との間にギャップが生じることも珍しくありません。AIが算出した査定額は、あくまでデータにもとづいた参考価格として捉え、売却を本格的に考える段階では、不動産会社にしっかりと査定を依頼すべきです。
（3）査定額の根拠がわからない
AI査定は結果が早い反面、「なぜその金額になったのか」という詳細な根拠までは知らせてくれません。「過去の類似事例〇件にもとづき算出」のような簡単な説明はあっても、その家のどのような点がどれだけ評価されたのか、具体的な内訳まではわかりません。
内訳が明確でない以上、AIが算出した査定額の信ぴょう性を、単独で判断するのは難しいといわざるを得ません。精緻な査定額を知るには、やはり不動産会社に簡易査定や訪問査定を依頼し、それぞれの査定額を比較検証する必要があります。
（4）不動産会社選びの参考にできない
不動産売却では、複数の不動産会社に査定を依頼することが推奨されています。その目的は、単に各社の査定額を比較するためというだけではありません。むしろ、各社の査定根拠や売却戦略、担当者の説明のわかりやすさやノウハウを比較し、信頼できる不動産会社を見極めるための判断材料を得るというのが最大の目的といえます。
しかし、AI査定を利用したとしても、機械的に算出された金額が提示されるだけです。人が介在していないので、不動産会社ごとの特色やノウハウ、担当者の熱量などは感じ取れません。相性のいい不動産会社を見つけるためにも、AI査定だけに頼らず、簡易査定や訪問査定を活用するのがおすすめです。
実際にAI査定を利用する場合の流れ
AI査定はどのように利用すればいいのでしょうか。ここでは、実際にAI査定を利用するときの流れをご紹介します。使い方はいたってシンプルなので、初めての方でも気軽に使えるでしょう。
AI査定の入力フォームに家の情報を入れる
まずは、利用したいAI査定サイトを見つけます。Googleで「不動産 AI査定」などと検索すれば、さまざまなAI査定サイトが出てきます。サービスによって、匿名利用の可否や対応する物件・エリアなどに違いがあるため、いくつかのサイトを比較してみるのもよいでしょう。
利用時には、入力フォームに売却したい家の情報を入れていきます。主な入力項目は、「家の所在地」「物件種別（マンションか戸建てか）」「家の面積（延床面積・専有面積や土地面積）」「築年数」「間取り」などです。匿名での査定を希望する場合は、個人情報の入力が不要なサービスを利用しましょう。
査定結果を確認する
必要な情報を入力し終えると、ほとんどのサイトで、数秒から数分程度で査定結果が表示されます。
査定額は「3,000万円〜3,500万円」といった具合に、一定の幅を持って示されるケースが大半です。これは、AIの算出する価格が、統計データをもとにした推計値に過ぎないからです。「この価格で売れる」という精緻な査定額ではない点は認識しておきましょう。
また、前述のとおり、使用するサイトによって査定額がブレることも珍しくないため、できれば複数のサイトを使って結果を比較するのがおすすめです。
家の売却におけるAI査定のおすすめ活用法3選
AI査定を使うなら、手軽さやスピード感を上手に活かしたいところです。ここからは、家の売却検討においてAI査定をどのように役立てるといいのか、おすすめの活用法を3つご紹介します。
（1）そもそも売却すべきかどうかの一次判断の参考にする
AI査定は、シンプルかつスピーディに売却額の目安を確認できるのが強みです。まだ「家を売却すべきかどうか」で悩んでいる段階であれば、第一歩としてAI査定で金額の目安を確認し、次のステップに進むかどうかの判断材料にするとよいでしょう。
特に住み替えを検討している場合は、今の家がいくらで売れそうかによって、新しい家の購入予算や資金計画も変わってきます。AIによる査定額は、本格検討前の大まかな資金計画を立てるための根拠として使えるでしょう。
（2）家の売却タイミングを見定める参考にする
査定を行うAIは、最新の取引事例や不動産マーケットの情報を常に取り入れ、算出根拠となるバックデータが常にアップデートされています。この特性を活かし、例えば3ヶ月に一度など、定期的にAI査定を実施するのもおすすめです。
不動産価格はマーケットの変化に応じて、常に変動します。AIによる査定額の推移をチェックすることで、家の資産価値の変化を確認できるため、適切な売却タイミングを見定めやすくなるでしょう。
（3）相場観を養うためのツールとして使う
AIによる査定額の精度は、地域や物件によって差があるというのは前述のとおりです。とはいえ、AIが学習した過去の客観的なデータにもとづいて算出されるため、売却相場の有力な目安にはなります。
今後本格的な売却の検討をスタートし、不動産会社に簡易査定や訪問査定を依頼する際、提示された金額が妥当かどうかを判断するには、自分自身である程度の「相場観」を持っておくことが大切です。
複数のAI査定を活用すれば、第三者的な視点での相場観を養えます。もし、AI査定額と不動産会社から提示された査定額があまりにもかけ離れているようなら、計算根拠を詳しく聞いてみるなど、冷静な判断にもつながるでしょう。
AI査定から売却までの進め方
AI査定は、あくまで売却活動の第一歩です。AI査定で家の売却額の目安を確認したうえで、「売却を本格的に進める」と決めたら、次のステップに進みましょう。AI査定を実施してから、家を売却するまでの一般的な流れは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に「簡易査定（机上査定）」を依頼する
- 候補となる2〜3社に「訪問査定」を依頼する
- 依頼する会社を決めたら媒介契約を締結する
- 媒介契約を締結した不動産会社による売却活動がスタートする
- 必要に応じて内覧に対応する
- 購入希望者が見つかり、条件がまとまったら売買契約を締結する
- 代金決済後、物件を買主に引き渡す
まとめ
AI査定は、家の売却額の目安を、スピーディかつ手軽に確認できる便利な方法です。家の売却を検討し始めたばかりの方や、まずは相場観を知りたいと考えている方は、積極的に活用してみるとよいでしょう。
ただし、AI査定額はあくまで参考価格にすぎません。売却を本格的に検討する段階になったら、不動産会社に簡易査定と訪問査定を依頼し、より信頼性の高い査定額を算出してもらう必要があります。
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