売却お役立ちブログ

マンション売却を考え始めると「手数料はいくらかかるだろう？」「結局、手元にはいくら残るの？」といった疑問や不安がつきものです。特に住宅ローンの返済が厳しい状況では、費用を正確に把握し、少しでも多くの資金を残したいと考えるのは当然だと思います。ここでは、マンション売却にかかる仲介手数料の相場や計算方法、その他の諸費用について詳しく解説します。

マンション売却時にかかる手数料の内訳

マンション売却時には、売却価格の約5％から10％程度が必要です。たとえば、3,000万円のマンションを売却する場合、150万円から300万円程度の費用がかかると考えておきたいところです。手元に残る額を最大化するため、まずは費用の内訳をチェックしましょう。

仲介手数料

マンション売却時にもっとも大きな費用となるのが、不動産会社に支払う仲介手数料（＝買主探しと契約手続きを依頼する際の手数料）です。この手数料は法律で上限額が定められており、以下のように定められています。

• 400万円超の物件：(物件価格 × 3%) + 6万円
• 200万円超400万円以下の物件： (物件価格 × 4%) + 2万円
• 200万円以下の物件：物件価格 × 5%

また、同じ法改正で「低廉な空家等」に関する新規定も設けられました。これは地方の安い空き家など条件を満たす物件について、仲介手数料の上限を引き上げるものです。しかし、マンション売却にあたってこの規定が適用される場合は稀となっています。

印紙税

買主と交わす契約書には税金がかかります。これを「印紙税」と呼び、売買価格ごとに金額が設定されています。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の物件では2万円、5,000万円超1億円以下の物件では6万円です。

ただし、2027年3月31日までは軽減税率が適用されており、上記の例では1万円と3万円に軽減されています（以下の表参照）。この特例は数回延長されてきた経緯があり、今後も延長される可能性はありますが確実ではないため、売却を検討している方は現在の軽減措置を活用するとよいでしょう。

抵当権抹消費用・司法書士報酬

マンション売却時には、住宅ローン契約時に金融機関（銀行）に設定されていた「抵当権」を抹消しなければなりません。抵当権とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に備え、権利者（＝銀行）の意向で競売により物件を売却、その代金を借入残高に充てるための権利です。

抵当権を抹消する手続きでは、登録免許税と司法書士への報酬が発生します。それぞれの詳細は下記のとおりです。

■登録免許税

不動産1個あたり1,000円で計算され、土地と建物それぞれでカウントします。マンションの場合は、建物内の所有する部屋と敷地権（マンションが建っている敷地のうち権利がある部分）の合計で2,000円です。

■司法書士報酬

一般的には10万円〜20万円程度ですが、地域や司法書士事務所によって異なります。抵当権抹消の手続きは専門知識が必要なため、多くの場合は司法書士に依頼することになります。

また、引越しなどで住所変更がある場合は、住所変更登記も必要となり、追加で5,000円〜1万円程度の費用がかかることがあります。これらの費用は小さく見えますが、売却時の諸費用として忘れずに計上しておきましょう。

住宅ローン一括返済手数料

マンション売却時には、残っている住宅ローンを一括返済することになりますが、この際に金融機関によって一括返済手数料が発生します。この手数料は金融機関によって大きく異なり、0円から55,000円程度と幅があります。

メガバンクや地方銀行では33,000円程度が一般的ですが、ネット銀行やフラット35などでは無料の場合もあります。一方で、信用金庫や労働金庫では5万円を超える場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

引越し費用・その他諸経費

マンション売却に伴う引越し費用は、家族の人数や距離、時期によって大きく変わります。単身の場合で近距離なら5万円から10万円程度、家族4人で長距離の場合は30万円から50万円以上かかることもあります。とくに3月から4月の引越しシーズンは料金が割高になる傾向があるため注意が必要です。

売却から購入までの間に仮住まいが必要になる場合は、賃貸物件の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）で50万円から100万円程度、さらに月々の家賃も追加で必要になります。二重の引越し費用も発生するため、資金計画に余裕を持たせましょう。

また、マンションを明け渡す際には、ハウスクリーニング費用として3万円から10万円程度かかります。とくに長年住んでいた場合や、ペットを飼っていた場合は高額になる傾向があります。不用品を処分するための費用もあなどれません。大型家具や家電の処分には1点あたり数千円から1万円以上かかることがあります。

【売却価格別】売却代金から支払う費用の内訳

マンション売却時にかかる費用は、売却価格によって大きく変動します。ここでは1,000万円から8,000万円までの4つの価格帯で、具体的にどのくらいの費用が必要になるのか、詳しく見ていきましょう。これらの例を参考に、自身の物件の売却時にかかる費用を概算することができます。各費用項目の内訳を理解することで、より正確な資金計画を立てることが可能になります。

1,000万円の物件の場合

1,000万円でマンションを売却した場合、主な費用として仲介手数料や印紙税、登記費用などがかかります。これらの費用を合計すると約45～50万円程度となり、売却代金から差し引いた手取り額は約950～955万円程度と見込まれます。ただし、引越し費用やハウスクリーニング費用は別途必要です。

• 仲介手数料（税込）：約39.6万円 （1,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1
• 印紙税（軽減措置適用）：5,000円
• 抵当権抹消費用・登記費用：約1～2万円
• 住宅ローン一括返済手数料（目安）：約3万3,000円
• 合計費用（目安）：約45～50万円
• 手取り額（目安）：約950～955万円

3,000万円の物件の場合

3,000万円でマンションを売却した場合、最も大きな費用は仲介手数料で約105.6万円となります。その他、印紙税や登記費用、ローン返済手数料を合わせると、諸費用の合計は約111～112万円程度です。したがって、手取り額の目安は約2,888～2,889万円となります。譲渡所得（売却益）が出ない場合は所得税・住民税はかかりませんが、引越し費用などは別途考慮する必要があります。

• 仲介手数料（税込）：105.6万円 （3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1
• 印紙税（軽減措置適用）：1万円
• 抵当権抹消費用・登記費用：約1～2万円
• 住宅ローン一括返済手数料（目安）：約33,000円
• 合計費用（目安）：約111～112万円
• 手取り額（目安）：約2,888～2,889万円

5,000万円の物件の場合

5,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料は約171.6万円と高額になります。印紙税は3万円、登記費用やローン返済手数料を合わせると、諸費用の合計は約179～180万円程度です。手取り額の目安は約4,820～4,821万円となりますが、この価格帯では譲渡所得（売却益）が発生し、所得税・住民税が課税される可能性が高いため注意が必要です。

• 仲介手数料（税込）：171.6万円 （5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1
• 印紙税（軽減措置適用）：3万円
• 抵当権抹消費用・登記費用：約1～2万円
• 住宅ローン一括返済手数料（目安）：約3万3,000円
• 合計費用（目安）：約179～180万円
• 手取り額（目安）：約4,820～4,821万円（税金・引越し費用等別途）

8,000万円の物件の場合

8,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料は約270.6万円と非常に高額です。印紙税は3万円、登記費用やローン返済手数料を合わせると、諸費用の合計は約278～279万円程度となります。手取り額の目安は約7,721～7,722万円ですが、高額物件のため譲渡所得税・住民税も相当な金額になる可能性が高いです。税金や引越し費用を含めると、実際の手取り額はこれより少なくなります。

• 仲介手数料（税込）：270.6万円 （8,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1
• 印紙税（軽減措置適用）：3万円
• 抵当権抹消費用・登記費用：約1～2万円
• 住宅ローン一括返済手数料（目安）：約3万3,000円
• 合計費用（目安）：約278～279万円
• 手取り額（目安）：約7,721～7,722万円（税金・引越し費用等別途）

マンション売却時の手数料を節約する方法

マンション売却時には、適切な方法を選ぶことで手数料を節約し、手元に残る資金を増やすことができます。不動産会社の選び方、契約の種類、住み替え時の工夫など、具体的な方法を知ることで、無駄な費用を抑えられます。ここでは、手数料を節約するための重要なポイントを詳しく解説していきます。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

仲介手数料が割引・無料の不動産会社を選ぶことで、売却時の費用を抑えられます。これらの会社は、インターネットを活用して効率的に買主を探すことにより、低いコストで仲介できます。

ただし、仲介手数料が安い理由には注意が必要です。サービスの質が低下する可能性や、買主を見つけるための活動が十分に行われない場合があるため、会社の実績や口コミを確認するようにし、仲介手数料だけでなく様々な視点で不動産会社を選ぶことが大切です。

媒介契約の種類を厳選する

不動産会社に買主を探してもらうための媒介契約（ばいかいけいやく：不動産会社に売却を依頼する契約）には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約形態には特徴があり、物件や売却状況に応じて最適な選択をすることが重要です。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため、広範囲に売却活動を行えますが、各社の活動が分散する可能性があります。専任媒介契約は売却活動を行う不動産会社を1社に絞ることで、売却活動が集中しやすくなります。専属専任媒介契約はさらに厳密で、売主自身が買主を見つけることができない点が特徴です。

契約期間は通常3か月が一般的ですが、更新の条件や契約解除のルールを事前に確認しておくことが大切です。契約形態によって手数料やサービス内容が異なるため、売却目的に合った契約を選ぶことで、効率的な売却が可能になります。

まとめ

マンション売却では、売却価格の約5～10%程度の費用が発生します。主な内訳は、売却価格に応じて上限が定められている仲介手数料（例：400万円超なら(価格×3%)+6万円+税）、契約書に必要な印紙税（例：1千万円超5千万円以下なら軽減措置で1万円）、抵当権抹消費用・登記費用、住宅ローン一括返済手数料などです。例えば3,000万円の物件の場合、諸費用の合計は約111～112万円、手取り額は約2,888～2,889万円が目安となります。仲介手数料が安い会社を選んだり、媒介契約の種類を厳選したりすることで、これらの費用を抑えることが可能です。

横浜市内でマンション売却をご検討中の方、特に住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ横浜スタイルにご相談ください。

豊富な実績と専門知識で、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案し、円満な売却と新しい生活へのスタートをサポートします。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。