マイホームの買い替えをしたのですが、売却したマンションは購入当時に比べて随分と低い金額で売ることになってしまいました。少し残念に思いながら色々と調べていたところ、『マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』という制度をネットで見かけました。どうやら、要件はクリアしているようなのですが、具体的にどのような控除を受けられるのか具体的な計算方法が知りたいです。
本特例は、売却した不動産を通して出た損失(譲渡損失)と他の所得を相殺(損益通算)することで税金の控除をうけられる制度です。
まずは譲渡損失の計算方法について確認してみましょう。
譲渡損失の具体的な計算方法は、以下の通りです。
[譲渡損失] ＝ ＜売却した不動産の取得費＞ － ＜売却で得た金額＞
＜売却した不動産の取得費＞とは
売却した不動産を購入した際の金額から建物の減価償却費を引いて、購入にかかった諸費用を足した金額です。
＜売却で得た金額＞とは
売却した金額から売却時にかかった諸費用(仲介手数料など)を引いた金額です。
｛建物の減価償却費については、こちらのナレッジベースをご覧ください。｝
不動産を購入した際の金額について
a.購入時の売買契約書がある場合：実際に購入に要した費用の合計
b.購入時の売買契約書がない場合：売却した金額の５%として計算
【計算例】
購入価格：5,000万円 購入諸費用：300万円 減価償却費：200万円
売却価格：3,000万円 売却諸費用：120万円
この場合の譲渡損失は、
＜売却した不動産の取得費＞
5,000万円＋300万円－200万円＝5,100万円
＜売却で得た金額＞
3,000万円－120万円＝2,880万円
＜譲渡損失＞
5,100万円－2,880万円＝2,220万円
--------------------------------------------------------------
譲渡損失が分かったところで、実際にどのように控除されるか確認していきましょう。
【計算例】
売却した年月日：2021年8月
譲渡損失：2,220万円
給与収入(2021～2024年)：600万円
(2021年度分)
600万円－2,220万円＝－1,620万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(1,620万円)は翌年に繰越し。
(2022年度分)
600万円－1,620万円＝－1,020万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(1,020万円)は翌年に繰越し。
(2023年度分)
600万円－1,020万円＝－420万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(420万円)は翌年に繰越し。
(2024年度分)
600万円－420万円＝180万円
⇒ 180万円を所得して課税される。
上記の通り、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、
譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
ただし、本特例を利用する場合は、確定申告の手続きが必要になりますので、ご注意ください。
実際に計算をする場合には、その他の税制度など関わってくるため、複雑な部分もございます。
上記計算式での計算を参考に、正確な金額を算出される場合は税理士の先生にご依頼ください。
横浜スタイルでは、税理士の先生のご紹介も可能です。お気軽にご相談ください。
（2021年8月時点の情報です。）
まずは譲渡損失の計算方法について確認してみましょう。
譲渡損失の具体的な計算方法は、以下の通りです。
[譲渡損失] ＝ ＜売却した不動産の取得費＞ － ＜売却で得た金額＞
＜売却した不動産の取得費＞とは
売却した不動産を購入した際の金額から建物の減価償却費を引いて、購入にかかった諸費用を足した金額です。
＜売却で得た金額＞とは
売却した金額から売却時にかかった諸費用(仲介手数料など)を引いた金額です。
｛建物の減価償却費については、こちらのナレッジベースをご覧ください。｝
不動産を購入した際の金額について
a.購入時の売買契約書がある場合：実際に購入に要した費用の合計
b.購入時の売買契約書がない場合：売却した金額の５%として計算
【計算例】
購入価格：5,000万円 購入諸費用：300万円 減価償却費：200万円
売却価格：3,000万円 売却諸費用：120万円
この場合の譲渡損失は、
＜売却した不動産の取得費＞
5,000万円＋300万円－200万円＝5,100万円
＜売却で得た金額＞
3,000万円－120万円＝2,880万円
＜譲渡損失＞
5,100万円－2,880万円＝2,220万円
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譲渡損失が分かったところで、実際にどのように控除されるか確認していきましょう。
【計算例】
売却した年月日：2021年8月
譲渡損失：2,220万円
給与収入(2021～2024年)：600万円
(2021年度分)
600万円－2,220万円＝－1,620万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(1,620万円)は翌年に繰越し。
(2022年度分)
600万円－1,620万円＝－1,020万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(1,020万円)は翌年に繰越し。
(2023年度分)
600万円－1,020万円＝－420万円
⇒ 0円以下の為、課税なし
相殺しきれなかった分(420万円)は翌年に繰越し。
(2024年度分)
600万円－420万円＝180万円
⇒ 180万円を所得して課税される。
上記の通り、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、
譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
ただし、本特例を利用する場合は、確定申告の手続きが必要になりますので、ご注意ください。
実際に計算をする場合には、その他の税制度など関わってくるため、複雑な部分もございます。
上記計算式での計算を参考に、正確な金額を算出される場合は税理士の先生にご依頼ください。
横浜スタイルでは、税理士の先生のご紹介も可能です。お気軽にご相談ください。
（2021年8月時点の情報です。）