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不動産ナレッジベース

フラット35ってどうなの?

女性
気に入った建売分譲地があったので購入の申し込みをしました。

住宅ローンの資金計画を決定しなけらばならないのですが、変動金利にするかフラット35Sにするかかなり迷っています。
不動産会社いわく住宅ローン優遇金利幅が大きいのでほとんどの人が変動金利を利用しているとのことを言われましたが、実際どうなのでしょうか?
アドバイスを頂きたく記載させて頂きました。

借入れ額:2680万円(自己資金差し引き後)
年収:470万円
年齢:30歳
借入れ期間:35年

■変動金利タイプ
通期で店頭金利より-1.5%になり、現在は0.975%で、途中から固定金利にした場合にも-1.5%は適用になります。
毎月の返済は現在の金利で約7.4万円です。

■フラット35S
減税を利用して、0~10年目までは金利1.55%、11~20年目までは金利2.25%、21年目~35年目までは2.55%になります。
毎月の返済額は金利に合わせて約8.3万円、約9.0万円、約9.2万円です。

今は迷いながらも変動金利で契約して、固定金利との差額を貯金しながら繰上げ返済をしていきたいと思っておりますが、金利上昇の不安もありますのでかなり迷っています。

アドバイスよろしくお願い致します。
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藤原 謙吾
長期固定金利を検討するなら、フラット35を選択肢にできます。
ただし、時期や金融機関によって金利が異なってきます。これは実際の貸出金利を窓口の金融機関が選べるからですね。

2010年4月現在の30年ローンの金利を、新生銀行、住信SBIネット銀行、三菱東京UFJ銀行、そしてSBIモーゲージ(フラット35)とで比較してみます。ちなみにSBIモーゲージはフラット35取扱の金融機関の中では金利がかなり低いですね。

30年住宅ローンの金利(2010年4月)
・新生銀行            :2.93%
・住信SBIネット銀行      :2.75%
・三菱東京UFJ銀行       :3.64%
・SBIモーゲージ(フラット35):2.59%

これだけを見ると、SBIモーゲージ(フラット35)の圧勝ですね。
しかし住宅ローンを比較するときは表面上の数字ではなく「実質コスト」を比較しないといけません。

・手数料
・保証料
・団体信用生命保険料

これらをを加味した「実質金利」を借入金額3,000万円×30年の場合として簡易的に計算したのが下記です。

新生銀行
 ・表面金利     :2.93%
 ・手数料      :5万円(年率0.02%相当)
 ・保証料      :なし
 ・団体信用生命保険料:込み
 →実質金利     :2.95%

住信SBIネット銀行
 ・表面金利     :2.75%
 ・手数料      :63万円(年率0.2%相当)
 ・保証料      :なし
 ・団体信用生命保険料:込み
 →実質金利     :2.95%

三菱東京UFJ銀行
 ・表面金利     :3.64%
 ・手数料      :3万円(年率0.01%相当)
 ・保証料      :63万円(年率0.2%相当)
 ・団体信用生命保険料:込み
 →実質金利     :3.85%

SBIモーゲージ(フラット35)
 ・表面金利     :2.59%
 ・手数料      :63万円(年率0.2%相当)
 ・保証料      :なし
 ・団体信用生命保険料:外枠(年率0.3%相当)
 →実質金利     :3.05%

こうして実質金利を計算してみると、フラット35は決して金利が低いわけではなく、むしろ新生銀行や住信SBIネット銀行の方が魅力的になってきますね。もちろん一時点での金利だけを比較して、フラット35より新生銀行や住信SBIネット銀行の方が常にお得であるというわけではありません。

その時の金利次第というのが答えになってしまうのですが、フラット35は団体信用生命保険料や手数料が「外枠」のため、表面金利がどうしても低く見えてしまいます。しっかり間違いのない比較をしましょう。
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一戸 良介
今の状況ですとそう遠くない将来金利は上がりそうですが、10年間は今の金利傾向が続くので大幅な値上がりはないという見方が一般的ですが、一度でも変動で住宅ローンを借り入れたことがあるとわかりますが変動金利は案外簡単に1%から1.5%くらいは上がります。

なので今後10年間で借入れの半分以上(できれば2千万円くらい)を返せるなら変動金利のほうがお得になりますが、それ以上かかりそうなら固定金利をおすすめします。

10年間で大部分が返済できれば金利が上がっても負担にはなりません。
変動金利のリスクは毎月の返済額を返してるだけだと金利ばかりで元金を全然返済できてないことも多いので繰上返済は必須です。
毎月の返済額とは別に月4万円~10万円を追加で繰り上げ返済するかんじで2千万円くらい返せると思います。
つまり余裕を持って返せる方向けなのが変動金利です。

確かに優遇金利幅が大きいのでほとんどの方は変動金利を選択されますが、金利上昇時のリスクをちゃんと加味して借りているわけでなく、単に借入限度額や毎月の返済額で見てる方が多いです。

個人的には、月2万円は保険と思って固定を選ぶのは悪くない選択肢と思います。