任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人 (債務者) と金融機関 (債権者) との合意に基づいて住宅ローンの返済が困難になった不動産を売却する手続きです。金融機関は住宅ローン融資の担保として購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売却するときには抵当権などを解除 (登記を抹消) してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには住宅ローンの債務をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残額よりも高く売って返済に充てることができればなんら問題はありませんが、残額を下回る金額でしか売れないときには住宅ローンの返済ができません。

このようなときに金融機関などに合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務が残っている状態で抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。