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未公開物件とは？未公開の理由や魅力、気をつけたい注意点などを解説

横浜の人気エリアで物件探しをしていたら、気になっていた物件があっという間に売れてしまったという、もどかしい経験はありませんか？特に人気の高いエリアで住まいを探す際、鍵を握るのは一般に出回っていない「未公開物件」です。

この記事では、そんな未公開物件がある理由や情報の入手方法を解説します。

未公開物件ってどんな物件？

未公開物件とは、その名の通り「不動産ポータルサイトや広告に掲載されていない物件」のことです。実は、私たちがインターネットやチラシなどで見ている物件情報は、市場全体のほんの一部に過ぎないといわれています。

未公開物件は、情報の公開レベルによって大きく2つに分けられます。

不動産会社が売却の依頼を受けたばかりで、レインズ（不動産会社が使用する物件データベース）にも登録していない段階の物件です。どこにも出回っていない最新情報ということになります。

レインズには登録されていて、不動産会社間では情報が共有されているものの、諸般の事情で一般公開はされていない物件です。情報を確認するには、不動産会社の店頭で相談したり、会員登録したりする必要があります。

本来なら、物件は広く宣伝したほうが早く売却できるはずです。しかし、あえて情報を公開しない（できない）のには、いくつかの理由があります。

不動産会社と売主の間で「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結している場合、不動産会社は、レインズに物件情報を登録する義務があります。ただ、登録までには数日間の猶予期間が設けられています。この場合、登録までの間は完全未公開物件となるのです。

人気エリアの好条件な物件は、わざわざ広告費をかけなくても、登録済みのお客様に紹介するだけですぐに買い手がつきます。そのため、未公開物件になりやすいでしょう。

「ご近所に住み替えを知られたくない」「離婚や相続などの事情がある」といったプライバシーへの配慮から、売主都合で不特定多数への情報公開を避けているケースもあります。

建築前で間取りや仕様が確定しておらず、正確な情報を掲載できない場合も、未公開で取引されることがあります。

上記のとおり、ポジティブな理由で未公開になっていることも少なくありません。だからこそ、未公開物件は狙い目といわれるのです。

未公開物件の最大の魅力は、何といっても「ライバルが少ない状態で購入を検討できること」です。

インターネットなどで出回っている物件は、誰もが閲覧できる状態です。特に横浜の人気エリアともなれば、公開された瞬間に問い合わせが殺到し、タッチの差で買い逃してしまうということもよくある話。しかし、未公開物件なら限られた人しか情報を見られないため、買うべきかどうかじっくり検討できるでしょう。

未公開物件をチェックしていると、掘り出し物に出会える可能性があるのも魅力です。

先述のとおり、人気エリアの好条件な物件は、未公開の段階で成約してしまうことも少なくありません。未公開情報にアクセスできなければ、そもそも購入検討の土俵にも上がってこないでしょう。

また、売主都合で非公開になっている場合、売主は「早く手放したい」と考えていることも。こうした物件は、売却のスピード感を重視するために、相場より少しお得な価格設定になっていたり、価格交渉をしやすかったりするのです。

「未公開＝すべて優良物件」かというと、残念ながらそうとは限りません。冷静な目も必要です。

まず、未公開になっている理由を確認することが大切です。中には、事故物件だったり、再建築不可などの法的な制限があったりして、売主や不動産会社が「一般に公開しても買い手がつきにくいだろう」と判断し、あえてクローズドな環境で営業している場合もあります。

また、未公開物件は、価格の妥当性が見えにくい点にも注意が必要。多くの人の目に触れる公開物件は、周辺相場との比較で価格が調整されていきますが、未公開物件は競争原理が働きにくいため、相場より割高なまま売れ残っていることも。

「未公開だから特別だ！」と飛びつくのではなく、未公開の理由を担当者に確認し、周辺相場との比較や物件の内覧などを踏まえて判断しましょう。

優良な未公開物件は、どのように探せばいいのでしょうか。おすすめの方法は、探しているエリアに強い、地域密着型の不動産会社に相談すること。地元の不動産オーナーと長年の信頼関係がある会社には、「〇〇さんにだけ任せるよ」といった独自の物件情報が集まりやすいからです。

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